Ungarns Wohnimmobilienpreise fielen im zweiten Quartal um 1,4 Prozent, während die Jahresrate bei 10,1 Prozent blieb
Ungarns Wohnimmobilienpreise sanken im zweiten Quartal 2026 um 1,4 Prozent nach fünf Quartalen in Folge mit Zuwächsen, während die Jahresrate bei 10,1 Prozent blieb.
Das ungarische Zentralamt für Statistik hat am ersten Oktober seinen vierteljährlichen Wohnimmobilienpreisindex aktualisiert. Der vorläufige Wert für das zweite Quartal 2026 zeigt einen Preisrückgang von 1,4 Prozent gegenüber dem ersten Quartal. Auf der Basis, in der das Vorquartal gleich 100 gesetzt ist, lag der kombinierte Index bei 98,6. Die fünf Quartale davor wiesen 109,5, 102,2, 106,6, 103,3 und 101,5 aus, allesamt über 100. Gegenüber dem gleichen Quartal des Jahres 2025 steht der Index weiterhin bei 110,1, also ein Jahresplus von 10,1 Prozent.
Auf der Niveaubasis, in der der Durchschnitt des Jahres 2025 gleich 100 ist, liegt der kombinierte Index bei 106,3 nach 107,8 im ersten Quartal. Die dahinterliegende Quartalsreihe lautet 83,0 und 86,3 für das dritte und vierte Quartal 2024, dann 94,4, 96,5, 102,9 und 106,2 im Jahresverlauf 2025 und schließlich 107,8 und 106,3 im Jahr 2026.
Der Rückgang beim Neubau ist überwiegend eine Verschiebung der Zusammensetzung
Die ungarische Tabelle leistet etwas, was die meisten nationalen Preisindizes nicht leisten: Sie zerlegt jede Jahresveränderung in einen Zusammensetzungseffekt und eine reine Preisveränderung und weist den Gesamtwert gesondert aus. Für Neubauten beträgt der jährliche Zusammensetzungseffekt im zweiten Quartal 94,3 und die reine Preisveränderung 99,3, woraus sich ein Gesamtwert von 93,7 ergibt, ein Minus von 6,3 Prozent im Jahresvergleich.
Genau gelesen bedeutet das keinen Rückgang von 6,3 Prozent bei dem, was eine bestimmte neue Wohnung kostet. Die reine Preiskomponente bewegte sich kaum. Nahezu der gesamte Rückgang stammt aus dem Zusammensetzungseffekt, das heißt, die in diesem Quartal verkauften Neubauten waren günstigere Objekte als die ein Jahr zuvor verkauften. Wer die Neubau-Schlagzeile als Preiskorrektur liest, liest in Wahrheit eine Verschiebung im Mix der fertiggestellten Projekte.
Beim Bestand zeigt sich das umgekehrte Muster
Für Bestandswohnungen beträgt der jährliche Zusammensetzungseffekt 102,3, die reine Preisveränderung 111,5 und der Gesamtwert 114,1, ein Plus von 14,1 Prozent. Hier verstärkt der Mix den Anstieg, statt ihn zu erklären, und die eigentliche Arbeit leistet die zugrunde liegende Preisbewegung.
Die Quartalszahlen schärfen diesen Punkt. Im zweiten Quartal beträgt der Zusammensetzungseffekt bei Bestandswohnungen 101,9, die reine Preisveränderung 98,5 und der Gesamtwert 100,3. Auf reiner Preisbasis waren bestehende ungarische Wohnungen Ende Juni also günstiger als Ende März, und der Gesamtwert fiel nur deshalb annähernd unverändert aus, weil sich der Mix der verkauften Objekte nach oben verschoben hat.
Wie sich das zu unseren eigenen Ungarn-Daten verhält
Glopra führt für Ungarn einen landesweiten durchschnittlichen Angebotspreis von 4.049,14 US-Dollar je Quadratmeter, entnommen einem landesweiten Inserate-Aggregator für die Kalenderwoche 36 des Jahres 2026, und 5.042,62 Dollar für Budapest. Unser Feld für die Jahresveränderung trägt 12,3 Prozent aus dem Index der Ungarischen Nationalbank für dasselbe Quartal, gegenüber 10,1 Prozent beim Statistikamt. Beide sind glaubwürdig, und die Lücke ist methodisch: Die Zentralbank veröffentlicht einen hedonischen Index, der um Objektmerkmale bereinigt, während das Statistikamt einen kombinierten Index ausweist, in dem der Zusammensetzungseffekt als eigene Spalte sichtbar bleibt. Beide zeigen inzwischen in dieselbe Richtung, und darauf kommt es an.
Unsere Ungarn-Zeile trägt einen Blasenrisikowert von 69 im erhöhten Band und 64 für Budapest. Die effektive Belastung der Mieteinkünfte beträgt 13,5 Prozent der Bruttomiete, nämlich 15 Prozent Einkommensteuer auf die Bemessungsgrundlage nach dem pauschalen Werbungskostenabzug von 10 Prozent, ohne Sozialabgabe und ohne Progressionsstufen, sodass der Satz auf jedem Mietniveau und auch für Gebietsfremde identisch ist; mit Einzelnachweis der Kosten kann die tatsächliche Belastung auf 8 bis 10 Prozent sinken. Die gesamten Transaktionskosten liegen bei 8 Prozent. Das Eigentum ist Volleigentum, und Käufer von außerhalb der Europäischen Union benötigen eine Genehmigung. Die Daten für das zweite Quartal sind als vorläufig gekennzeichnet, und der Index wurde in diesem Jahr von der Basis 2015 auf 2025 umgestellt, weshalb ältere Vergleiche Vorsicht erfordern.
Sources: Hungarian Central Statistical Office (KSH), STADAT table 18.2.1.8, Lakaspiaci arindex negyedevenkent, last updated 1 October 2026, reference quarter 2026 Q2 https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0036.html