Seouls Wohnungspreise erreichten eine Rekordserie von 86 Wochen, während Gangnam und Yongsan ins Minus drehten

Seouls Wohnungspreise stiegen die 86. Woche in Folge, ein Rekord, obwohl Gangnam, Seocho, Songpa und Yongsan allesamt wöchentliche Preisrückgänge verzeichneten.

Die Verkaufspreise für Seouler Wohnungen stiegen in der Woche bis zum 28. September um 0,09 Prozent, die 86. wöchentliche Zunahme in Folge. Das geht aus den am ersten Oktober veröffentlichten Zahlen des Korea Real Estate Board hervor. Diese Serie übertrifft damit den bisherigen Rekord von 85 Wochen, der von der zweiten Juniwoche 2020 bis zur dritten Januarwoche 2022 lief. Landesweit legten die Verkaufspreise für Wohnungen um 0,06 Prozent zu.

Den Rekord stellen jene Teile des Marktes auf, die nicht die teuersten sind. Im Bezirk Gangnam fiel der Index um 0,56 Prozent, ein tieferer Rückgang als das Minus von 0,42 Prozent in der Vorwoche. Seocho fiel um 0,33 Prozent nach einem Rückgang von 0,37 Prozent. Songpa gab um 0,19 Prozent nach, nach zuvor 0,14 Prozent. Und Yongsan fiel um 0,01 Prozent, der erste Rückgang seit 22 Wochen; der letzte negative Wert dort betrug 0,03 Prozent in der vierten Aprilwoche.

Die Dynamik verliert Woche für Woche an Kraft

Seouls Wochenrate von 0,09 Prozent lag unter den 0,13 Prozent der Vorwoche, und das Tempo verengt sich nun seit fünf Wochen in Folge, nachdem es in der fünften Augustwoche 0,22 Prozent erreicht hatte. Außerhalb der Hauptstadt stieg die Provinz Gyeonggi um 0,15 Prozent und verlangsamte sich damit von 0,23 Prozent, Incheon legte um 0,02 Prozent zu. Die Regionen außerhalb des Hauptstadtraums blieben die dritte Woche in Folge bei 0,00 Prozent unverändert.

Diese Verteilung ist die eigentliche Geschichte hinter dem Rekord. Eine Serie, die auf einem Seouler Wert von 0,09 Prozent beruht, während vier ihrer zentralen Bezirke fallen, dazu auf einem Provinzwert von exakt 0,00 Prozent und einem sich abschwächenden Gyeonggi, ist eine Serie mit schrumpfender Basis. Die Schlagzeile misst Beharrlichkeit, nicht Stärke.

Wie dieser Markt für einen Käufer aus dem Ausland aussieht

Hier fügen unsere eigenen Südkorea-Daten etwas hinzu, was die Wochenveröffentlichung nicht leistet. Eine Genehmigungszone für ausländische Grundstücksgeschäfte wurde erstmals am 26. August 2025 ausgewiesen, und das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr bestätigte im August 2026, dass sie vom 26. August 2026 bis zum 25. August 2027 in Kraft bleibt. Sie erstreckt sich über ganz Seoul, über 23 Städte und Landkreise der Provinz Gyeonggi sowie über neun Bezirke von Incheon. Eine ausländische Privatperson, ein Unternehmen oder ein Staat muss vor dem Erwerb jedes Grundstücks von mehr als sechs Quadratmetern eine vorherige Genehmigung der örtlichen Behörde einholen, binnen vier Monaten nach dem Kauf einziehen und mindestens zwei Jahre in der Immobilie wohnen. Verstöße können wiederholte Bußgelder von bis zu 10 Prozent des Immobilienwerts und die Rückabwicklung des Kaufs nach sich ziehen. Die Regelung gilt nicht für Schenkungen, Erbschaften, Zwangsversteigerungen oder Officetels.

Neben den Preisdaten gelesen, wiegt das schwerer als die Serie selbst. Nahezu jedes Gebiet, das in dieser Woche ein Plus verzeichnet, liegt innerhalb der Genehmigungszone, und die Wohnsitzpflicht bedeutet, dass ein Gebietsfremder in den ersten zwei Jahren überhaupt nicht als Vermieter in diesen Rekord einsteigen kann.

Das Preisniveau und die Rendite, die wir bewusst nicht ausweisen

Glopra führt einen durchschnittlichen Verkaufspreis für eine Seouler Wohnung von 1.197.052 US-Dollar je Einheit, entnommen der monatlichen Wohnungspreiserhebung einer Geschäftsbank für August 2026, die 1.607.390.000 koreanische Won auswies. Das ist eine Bewertungserhebung von Marktpreisen und kein Register abgeschlossener Transaktionen, weshalb wir sie als angebotsseitige Basis einstufen.

Eine Seouler Mietrendite weisen wir nicht aus, und der Grund verdient es, genannt zu werden. Die koreanische Wohnraumvermietung wird von Jeonse beherrscht, einer großen rückzahlbaren Einmalkaution, neben der überhaupt keine Monatsmiete anfällt, und eine Jeonse-Kaution ist keine Miete. Die Alternative, Wolse, verbindet eine Kaution mit einer monatlichen Zahlung, und veröffentlicht wird nur der monatliche Teil. Setzt man diese nackte Zahlung ins Verhältnis zu einem durchschnittlichen Seouler Wohnungspreis, ergibt sich eine Bruttorendite von rund 1,4 Prozent, weit unter der tatsächlichen wirtschaftlichen Verzinsung des Marktes, weil der Ertrag des Vermieters auf die Kaution des Mieters ausgeklammert bleibt. Solange keine um die Umrechnungsrate bereinigte Reihe zu beschaffen ist, ist ein leeres Feld mit Begründung ehrlicher als eine Zahl, die in die Irre führen würde.

Zur Steuer: Eine gebietsfremde Privatperson, die eine koreanische Wohnung besitzt und langfristig vermietet, wird nach dem Einkommensteuergesetz auf diese Mieteinkünfte nicht besteuert, sofern der amtlich festgestellte Wert 1,2 Milliarden Won nicht übersteigt. Die amtlichen Werte liegen in Seoul üblicherweise bei 60 bis 70 Prozent des Marktpreises, sodass eine durchschnittliche Seouler Wohnung deutlich unter dieser Schwelle bleibt. Dies ist eine Information und keine Beratung, und die oben genannten Genehmigungsbedingungen gelten unabhängig davon.

Sources: Korea Real Estate Board, weekly apartment price trends for the week ending 28 September 2026, published 1 October 2026, as reported by Jaekyung Ilbo https://news.jkn.co.kr/post/1004154; Korea Real Estate Board weekly apartment price trends as reported by MoneyToday, 1 October 2026 https://www.mt.co.kr/estate/2026/10/01/2026100111102846291; Ministry of Land Infrastructure and Transport, extension of the foreign-buyer land transaction permit zones to 25 August 2027, as reported by The Korea Herald, 21 August 2026 https://www.koreaherald.com/article/10848132

Market data: Seoul · South Korea