Spaniens Wohnungsdekret setzt Zwangsräumungen bis 2030 aus und verbietet Käufe unter 70% des Schätzwerts
Spaniens Real Decreto-ley 26/2026 erschien am 30. September im Amtsblatt, setzt Räumungen gefährdeter Haushalte bis 2030 aus und trat am 1. Oktober in Kraft.
Spanien hat am 30. September 2026 ein neues Wohnungsdekret in seinem Amtsblatt veröffentlicht, das am folgenden Tag in Kraft trat. Das auf den 29. September datierte Real Decreto-ley 26/2026 setzt Räumungsverfahren gegen Menschen in schutzbedürftiger Lage, die keine alternative Wohnung haben, bis zum 31. Dezember 2030 aus, und es verbietet bestimmten Rechtsträgern bis zum 31. Dezember 2028, Wohnraum für weniger als 70 Prozent seines geschätzten Marktwerts zu erwerben.
Das Regelwerk umfasst 20 Artikel in sechs Titeln, dazu zwei Zusatzbestimmungen, zwei Übergangsbestimmungen, eine Aufhebungsbestimmung und elf Schlussbestimmungen. Es erschien in Amtsblattnummer 241 und belegt die Seiten 127818 bis 127913.
Drei Daten tragen den größten Teil des Gewichts
Drei Fristen bestimmen, wie lange die Kernmaßnahmen gelten. Die Beschränkung für Erwerbungen unter Wert läuft bis zum 31. Dezember 2028. Die Aussetzung von Räumungen in schutzbedürftigen Lagen läuft bis zum 31. Dezember 2030. Eine außerordentliche Grenze für die Anpassung der Miete bestehender Mietverhältnisse läuft bis zum 31. Dezember 2027, die kürzeste der drei, und steht im ersten Titel neben der Vertragsverlängerung.
Ein viertes Datum wirkt anders. Mietverhältnisse über eine Hauptwohnung, die vor dem 31. Dezember 2028 enden, können in Jahresschritten um bis zu zwei weitere Jahre verlängert werden. Diese Klausel reicht auf Verträge zurück, die lange vor diesem Dekret geschlossen wurden, weshalb sie unter den Schlussbestimmungen und nicht unter den Artikeln steht.
Saison- und Zimmervermietung kommen zurück unter das Mietgesetz
Artikel 3 schreibt das Mietgesetz für Stadtwohnungen von 1994 um, und die Änderung mit der größten Reichweite betrifft zwei Vertragstypen, die sich seinem Anwendungsbereich entzogen hatten. Jeder Zeitmiet- oder Zimmermietvertrag, dem ein ausdrücklicher Grund für den realen und nachgewiesenen Bedarf des Mieters an einer befristeten Wohnung fehlt, wandelt sich automatisch in ein gewöhnliches Hauptmietverhältnis mit dem dazugehörigen Bestandsschutz.
Für die Zimmervermietung gilt eine zweite, eigene Regel. Laufen mehrere Teilverträge gleichzeitig über dieselbe Wohnung, darf ihre zusammengerechnete Miete die Miete eines einzigen Vertrags über die gesamte Wohnung nicht übersteigen. Beide Änderungen greifen dieselbe Praxis an: Wo das gewöhnliche Mietregime für Vermieter teuer wurde, wurden Verträge als Saisonverträge umdeklariert oder zimmerweise aufgeteilt. Das Dekret nimmt dem Etikett den Vorteil und lässt den Inhalt der Vereinbarung entscheiden, welche Regeln gelten.
Dreizehn Rechtsakte auf einmal umgeschrieben
Das Dekret steht nicht allein. Es ändert das Mietgesetz von 1994 und das Wohnrechtsgesetz von 2023, die beiden Säulen der spanischen Mietregulierung, und reicht weit darüber hinaus: das Zivilprozessrecht nach dem Gesetz von 2000, die Einkommensteuer nach dem Gesetz von 2006, die Mehrwertsteuer nach dem Gesetz von 1992, das Gesetz über die kommunalen Finanzen, das Gesetz von 2009 über börsennotierte Immobilieninvestmentgesellschaften, ein Dekret von 2023, das Gesetz über Hypothekarkreditverträge von 2019, das Versicherungsgesetz von 2015, das Wertpapiermarktgesetz von 2023, das Gesetz über das öffentliche Vermögen von 2003 und das Gesetz über Mobiliarhypotheken von 1954.
Diese Streuung zeigt, wo die Regierung eine Verhaltensänderung erwartet. Der Zugriff auf Einkommen- und Mehrwertsteuer bedeutet, dass sich die Anreize rund um die Vermietung zusammen mit den Regeln ändern; der Zugriff auf das Regime börsennotierter Immobilieninvestmentgesellschaften und auf das Wertpapiermarktgesetz zielt direkt auf die Unternehmensvehikel, über die große Wohnungsportfolios gehalten werden. Da es sich um ein Dekret und nicht um ein gewöhnliches Gesetz handelt, ist es bereits in Kraft, bedarf aber noch der Bestätigung durch das Parlament.
Wo das Dekret Spaniens eigenen Zahlen begegnet
Die am 28. September 2026 erfasste Spanien-Zeile von Glopra weist einen landesweiten durchschnittlichen Angebotspreis von 3.390 US-Dollar pro Quadratmeter und eine durchschnittliche Angebotsmiete von 17,50 US-Dollar pro Quadratmeter und Monat aus. Die Jahresveränderung der landesweiten Hauspreisreihe beträgt 12,8 Prozent. Spanien trägt einen Blasenrisikowert von 61, im erhöhten Band, mit Gesamttransaktionskosten von rund 15,3 Prozent des Kaufpreises.
Eine der eigenen Steuerzahlen von Glopra berührt die Reichweite des Dekrets unmittelbar. Spanische Mieteinnahmen werden mit 19 Prozent besteuert, wenn die Eigentümer in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum ansässig sind und zuvor Ausgaben abziehen dürfen, und mit 24 Prozent auf die Bruttomiete ohne jeden Abzug, wenn sie außerhalb davon ansässig sind. Weil das Dekret das Einkommensteuergesetz ändert, sind nicht ansässige Vermieter eine Gruppe, deren Lage sich ändern kann, und die beiden Sätze gehen von unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen aus, sodass dieselbe Regeländerung sie nicht gleich trifft.
Eine Warnung vor jeder Preislesart
Der Jahresanstieg von 12,8 Prozent wurde erfasst, bevor dieses Dekret existierte, und die Maßnahmen wirken auf Bestandsschutz, Vertragseinordnung und Erwerbsberechtigung, nicht unmittelbar auf den Preis. Der Text legt keinen Kaufpreis fest, und das Dekret bedarf weiterhin der parlamentarischen Bestätigung, sodass seine endgültige Gestalt nicht entschieden ist.
Sources: Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20266; Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20266