Spanisches Mietrecht: 12 Monatsmieten als Entschädigung ab 15. November 2026
Ab 15. November 2026 schuldet ein spanischer Vermieter, der die Nichtverlängerung wirksam anzeigt, mindestens 12 Monatsmieten, außer in fünf Ausnahmefällen.
Die Fakten
- Das Königliche Gesetzesdekret 28/2026 vom 6. Oktober erschien am 7. Oktober 2026 im Amtlichen Staatsanzeiger Nummer 249 und tritt am 15. November 2026 in Kraft.
- Ein Vermieter, der die Absicht wirksam anzeigt, einen Mietvertrag über die Hauptwohnung des Mieters nicht zu verlängern, muss den höheren von zwei Beträgen zahlen: 12 Monatsmieten oder eine Monatsmiete je Wohnjahr des Mieters. Ein Verkauf der vermieteten Wohnung berührt dieses Recht nicht.
- Grundlage ist der obere Wert der individualisierten Spanne der Wohnung im staatlichen Referenzsystem für Wohnraummietpreise, oder, wenn für sie kein individualisierter Wert zu ermitteln ist, die am Tag der Anzeige geltende Vertragsmiete.
- Mietverträge verlängern sich stillschweigend und zwingend um aufeinanderfolgende Fünfjahreszeiträume, bei einer juristischen Person als Vermieter um sieben Jahre; die Anzeigefrist beträgt mindestens sechs Monate für den Vermieter und mindestens zwei Monate für den Mieter.
- Artikel 10 Absatz 2 nennt fünf Ausnahmefälle, darunter den dauerhaften Wohnbedarf eines Vermieters, der eine natürliche Person ist, für sich selbst oder Verwandte bis zum zweiten Grad durch Blutsverwandtschaft oder Adoption; jeder ist ausdrücklich, detailliert und schriftlich in der Anzeige zu benennen.
- Zur Einordnung: idealista bezifferte den Preis für Mietwohnraum in Spanien im September 2026 auf 15,1 Euro je Quadratmeter und Monat, 5,6% mehr als ein Jahr zuvor, in einer Reihe, deren Methodik sich im Juli 2026 geändert hat.
Was das für Ihr Geld bedeutet
- Eine wirksame Anzeige der Nichtverlängerung kostet mindestens 12 Monatsmieten, außer in einem der fünf Ausnahmefälle.
- Eine Miete unter Marktniveau begrenzt diese Rechnung nicht verlässlich: zuerst gilt der Spannenwert, die Vertragsmiete nur dort, wo die Wohnung keinen individualisierten Spannenwert hat.
- Bei wem dort schon eine Wohnung vermietet ist, geht die Pflicht mit der Immobilie auf den Käufer über, und ab dem ersten Verlängerungstermin nach dem 15. November 2026 verschiebt die Verlängerung um fünf oder sieben Jahre den frühestmöglichen Termin für die Rückerlangung der Wohnung.
Worauf Sie achten sollten
- Bleiben beim Inkrafttreten weniger als sechs Monate Vertrags- oder Verlängerungslaufzeit, kann die Anzeige mindestens vier Monate vorher erfolgen; ein Vertrag, der bereits in der gesetzlichen Verlängerung läuft, beendet diesen Zeitraum zunächst nach den alten Regeln.
- Vor der Veröffentlichung wirksam zugegangene Anzeigen behalten ihre Wirkung und begründen keinen Entschädigungsanspruch; für ein bestimmtes Objekt ist der obere Wert seiner individualisierten Spanne im staatlichen Referenzsystem für Wohnraummietpreise zu ermitteln.
Sources: Boletín Oficial del Estado https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20822; idealista https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/alquiler/