Spanien setzt die Mindestlaufzeit von Wohnungsmietverträgen auf fünf Jahre, bei Unternehmen als Vermieter auf 7 Jahre
Spaniens neues Mietdekret setzt die Mindestlaufzeit auf fünf Jahre, bei Unternehmen als Vermieter auf sieben Jahre, mit zwölf Monatsmieten als Mindestentschädigung.
Ein Wohnungsmietvertrag in Spanien muss künftig mindestens fünf Jahre laufen, bevor er sich automatisch verlängert, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, und die Mindestlaufzeit steigt auf sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist. Die Regel stammt aus dem Real Decreto-ley 27/2026 vom 29. September, das am 1. Oktober 2026 im Amtsblatt erschien und am 2. Oktober 2026 in Kraft tritt. Der Text steht auf den Seiten 128380 bis 128387 der Amtsblattnummer 243 und besteht aus einem einzigen Artikel.
Ein Artikel, der das Ende jedes Mietvertrags neu schreibt
Dieser einzige Artikel ändert Artikel 10 des städtischen Mietgesetzes von 1994, also jene Vorschrift, die regelt, was geschieht, wenn ein Mietvertrag das Ende der vereinbarten Laufzeit erreicht. Darum herum stehen zwei zusätzliche Bestimmungen, eine Übergangsbestimmung und zwei Schlussbestimmungen. Die erste zusätzliche Bestimmung stimmt den Text mit dem Real Decreto-ley 26/2026 ab, dem Wohnungsdekret, das am Vortag im Amtsblatt erschien, die zweite regelt, wie Verweise auf die geänderten Vorschriften zu lesen sind.
Die Kündigungsfristen sind bewusst ungleich, und die längere trifft den Vermieter. Ein Vermieter, der die Verlängerung nicht will, muss dies sechs Monate im Voraus mitteilen. Ein Mieter, der ausziehen will, braucht zwei Monate. Das Dekret setzt auch eine Grenze für Abwesenheit: Ein Mieter, der länger als sechs Monate nicht in der Wohnung ist, verliert den Status des gewöhnlichen Wohnsitzes, auf dem das gesamte Schutzregime beruht.
Eine vorzeitige Beendigung hat jetzt einen Preis, nicht nur eine Frist
Der Text setzt eine Mindestentschädigung von zwölf Monatsmieten fest, mit einer Alternativberechnung von einer Monatsmiete für jedes Jahr, das der Mieter in der Wohnung gelebt hat. Beendet der Vermieter den Vertrag unter Berufung auf eigenen Bedarf, hat er anschließend drei Monate Zeit, die Wohnung tatsächlich zu beziehen.
Zusammen gelesen verändern diese drei Zahlen die Natur der Entscheidung. Eine Wohnung vor Ablauf der Mindestlaufzeit zurückzuerhalten ist nicht mehr eine Frage von Kündigung und Warten, sondern hat einen ausgewiesenen Preis, und dieser Preis steigt mit der Dauer des Mietverhältnisses. Ein Eigentümer, der leer verkaufen oder selbst einziehen will, hat nun Kosten, die er gegen den Nutzen daraus abwägen kann.
Zwei Verlängerungsregime, und die Gemeinde entscheidet, welches gilt
Über die Mindestlaufzeit hinaus sieht das Dekret außerordentliche Verlängerungen vor. Befindet sich der Mieter in einer Lage der Schutzbedürftigkeit, kann der Vertrag um bis zu ein Jahr verlängert werden. In einem als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesenen Gebiet kann die Verlängerung bis zu drei Jahre laufen. Diese Ausweisung beruht auf dem Wohnungsgesetz von 2023 und nicht auf diesem Dekret, weshalb dieselbe Wohnung je nach Gemeinde eine andere maximale Bindung tragen kann. Eine einzige Übergangsbestimmung regelt, wie all dies auf bereits laufende Verträge anzuwenden ist.
Was sich für einen Vermieter in unseren Daten ändert
Unsere Spanien-Zeile, vor dem Dekret erhoben, führt einen nationalen durchschnittlichen Angebotspreis von 3.390 US-Dollar je Quadratmeter und eine durchschnittliche Angebotsmiete von 17,50 US-Dollar je Quadratmeter und Monat, bei einem jährlichen Preisanstieg von 12,8 Prozent. Das Dekret regelt den Preis nicht, diese 12,8 Prozent beschreiben also einen Markt, den die neuen Regeln noch nicht berührt haben. Wir bewerten Spanien mit 61 Punkten auf unserer Blasenrisiko-Skala, im erhöhten Band, bei hoher Verlässlichkeit, mit Transaktionskosten von 15,3 Prozent und Volleigentum ohne Beschränkungen für ausländische Käufer.
Am stärksten greift die neue Laufzeit bei der Steuer, und die steht nicht im Dekret. In unseren Daten zahlt ein in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum ansässiger Vermieter 19 Prozent auf die Nettomieteinnahmen nach Abzug der Kosten, ein außerhalb ansässiger Vermieter dagegen 24 Prozent auf die Bruttomiete ohne jeden Abzug. Eine Mindestbindung von sieben Jahren ist für diese beiden Eigentümer deshalb ein unterschiedliches Angebot: Der eine kann über den längeren Zeitraum Kosten gegen die Einnahmen stellen, der andere nicht. Dies ist Berichterstattung über eine Gesetzesänderung und keine Rechts- oder Steuerberatung.
Sources: Boletin Oficial del Estado, Real Decreto-ley 27-2026 de 29 de septiembre, BOE-A-2026-20385, BOE num. 243 of 1 October 2026 https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20385; Boletin Oficial del Estado, consolidated text of Real Decreto-ley 27-2026 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20385