Neuseeland will Aucklands Höhenbegrenzungen im Zentrum streichen und damit 17.000 Wohnungen ermöglichen
Neuseeland konsultiert zur Streichung der Höhenbegrenzungen im Zentrum Aucklands. Die eigene Modellrechnung sieht rund 17.000 zusätzliche Wohnungen von theoretisch 84.489.
Die neuseeländische Regierung hat am 18. September 2026 eine öffentliche Konsultation dazu eröffnet, die Höhen- und Baumassenvorgaben im Zentrum Aucklands weitgehend zu streichen. Die eigene Modellrechnung kommt auf rund 17.000 zusätzliche Wohnungen, die wirtschaftlich errichtbar wären, von theoretisch 84.489. Die Konsultation endet am 16. Oktober 2026. Angekündigt haben sie der Minister für die Reform des Ressourcenmanagements Chris Bishop, der Auckland-Minister Simon Watts und Bürgermeister Wayne Brown gemeinsam, mit dem City Rail Link als Anlass.
Was tatsächlich wegfiele
Der Vorschlag würde im grössten Teil der Innenstadtzone unbegrenzte Höhe unter dem allgemeinen Gebäudehöhenstandard zulassen. Wegfallen würden ausserdem die maximale Turmabmessung, die Grenzabstands- und Turmabstandsstandards, der Ost-West-Turmabmessungsstandard sowie die Mindestvorgabe zur Fassadenhöhe und die Höchstfassadenhöhen samt ihren Rücksprüngen in den oberen Geschossen. Die Grenzen der baulichen Dichte, bekannt als Geschossflächenzahl, entfielen in vier Quartieren: Britomart, Central Wharves, Viaduct Harbour und Wynyard. Aus der Kartierung des Denkmalbereichs Karangahape Road würden nicht beitragende Grundstücke entfernt.
Denkmalschutz und die Sichtachsenkontrollen, die Blickbeziehungen zu Wahrzeichen freihalten, bleiben bestehen. Es handelt sich um eine Änderung von Baumasse und Lage, nicht um eine pauschale Deregulierung.
Der Abstand zwischen dem Erlaubten und dem Gebauten
Die Modellrechnung hinter dem Vorschlag ist über ihre eigenen Grenzen ungewöhnlich offen. Die Regeländerungen würden 20,3 Millionen Quadratmeter zusätzliche theoretische Geschossfläche ermöglichen. Davon gelten 2,75 Millionen Quadratmeter als wirtschaftlich tragfähig, also 13,5 % der theoretischen Summe. Bei den Wohnungen zeigt sich dieselbe Lücke: 84.489 theoretisch zusätzliche Wohnungen gegenüber rund 17.000, die sich tatsächlich rechnen würden, das sind 20,1 %.
Gemessen an den rund 70.228 Wohnungen, die der geltende Plan bereits ermöglicht, beträgt der wirtschaftlich tragfähige Zuwachs etwa 24,2 %. Der theoretische Zuwachs ist grösser als der gesamte bestehende Spielraum. Planungsregeln setzen die Decke, die Baukalkulation setzt den Boden, und der Abstand dazwischen ist der eigentliche Gegenstand dieser Konsultation.
Worauf die Begründung aufbaut
Bei voller Ausschöpfung nennt die Regierung 31.600 zusätzliche Bewohner und 37.200 zusätzliche Arbeitsplätze im Zentrum, dazu rund 1,87 Milliarden neuseeländische Dollar zusätzliches nationales BIP pro Jahr und rund 42,6 Milliarden neuseeländische Dollar Barwert über vierzig Jahre. Die Karangahape Road wird gesondert veranschlagt mit rund 1.400 zusätzlichen Wohnungen, 1.000 Arbeitsplätzen, rund 50 Millionen neuseeländischen Dollar jährlich und rund 1,14 Milliarden über vierzig Jahre.
Ein Rechenpunkt verdient Beachtung. Ein Barwert von 42,6 Milliarden gegenüber einem Jahreseffekt von 1,87 Milliarden ergibt auf einem Vierzigjahreshorizont ein Verhältnis von rund 22,8 zu 1. Der Diskontsatz leistet also einen erheblichen Teil der Arbeit in dieser Schlagzeilenzahl, was für solche Bewertungen normal ist, aber man sollte es wissen, bevor die Zahl für sich allein zitiert wird.
Der Markt, in dem das landet
Die neuseeländische Zeile von Glopra trägt gar keinen Quadratmeterpreis, und der Grund wird veröffentlicht statt geschätzt. Kein neuseeländischer Herausgeber gibt einen Wohnpreis je Quadratmeter heraus, und der übliche Umweg, den Preis je Wohnung durch die durchschnittliche Wohnfläche zu teilen, scheitert, weil jede verfügbare Flächenreihe ausschliesslich Neubaugenehmigungen abdeckt und nicht den Bestand.
Die Zeile wird deshalb je Wohnung geführt: ein durchschnittlicher Angebotspreis von 504.654 US-Dollar und eine durchschnittliche Angebotsmiete von 1.619,42 US-Dollar im Monat, beide für Juli 2026 und beide aus derselben landesweiten Inseratenquelle. Dieses Paar ergibt eine Bruttomietrendite von 3,85 % und nach der effektiven Mietertragsteuer von 14,06 % noch 3,31 %. Die Transaktionskosten betragen 5,5 %, der Blasenrisikowert von 50 liegt im moderaten Band.
Die Preisrichtung ist hier wesentlich. Die landesweiten Angebotspreise liegen in neuseeländischen Dollar 0,4 % unter dem Vorjahr und 6,9 % unter dem Stand vor fünf Jahren, in US-Dollar entspricht das einem Rückgang von 23,5 %; über zehn Jahre liegen sie 47,5 % höher in Landeswährung und 23,2 % höher in Dollar. In einem Markt, dessen Preise unter dem Niveau von vor fünf Jahren liegen, dürfte die bindende Grenze für neue Türme in Auckland eher die Wirtschaftlichkeit sein als die Zonierung, und genau das sagt die regierungseigene Zahl von 13,5 %.
Eine weitere Zeile aus unseren Daten ordnet den Vorschlag für ausländische Leser ein. Neuseeland verbietet den Erwerb von Wohnimmobilien durch Ausländer, mit engen Ausnahmen. Für Investoren ausserhalb des Landes ist dies daher eine Entwicklungs- und Bauthematik und kein Zugang zum Bestand.
Sources: Ministry for Cities, Environment, Regions and Transport, Consultation on Auckland city centre planning provisions, opened 18 September 2026 https://consult.environment.govt.nz/resource-management/auckland-city-centre-planning-provisions/; New Zealand Government, Public Consultation Factsheet, Auckland City Centre 360I Investigation https://www.beehive.govt.nz/sites/default/files/2026-09/Public%20Consultation%20Factsheet%20%20-%20Auckland%20City%20Centre%20360I%20Investigation_0.pdf; New Zealand Government media release, Unlocking Auckland city centre after City Rail Link, 18 September 2026 https://www.scoop.co.nz/stories/PA2609/S00183/unlocking-auckland-city-centre-after-city-rail-link.htm
Market data: New Zealand