Bangkoks Eigentumswohnungen legten im zweiten Quartal 19,5 % zu, Häuser verloren 11,4 %

Der Verkauf von Eigentumswohnungen im Großraum Bangkok stieg im zweiten Quartal um 19,5 %, der von Häusern fiel um 11,4 %. Der Leerbestand sank auf 202.414 Einheiten.

Im Großraum Bangkok und den fünf angrenzenden Provinzen stieg der Verkauf von Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 19,5 %, während der Verkauf flacher Häuser und Reihenhäuser um 11,4 % zurückging. Der unverkaufte Bestand der Region sank auf 202.414 Einheiten, 10,2 % weniger als ein Jahr zuvor. Das Forschungsinstitut der staatlichen thailändischen Wohnungsbaubank veröffentlichte das Quartalsbild am 22. September 2026.

Zwei Märkte in einem Markt

Insgesamt stiegen die Neuverkäufe um 2,6 % in Einheiten und um 8,6 % im Wert, die durchschnittliche Transaktion war also mehr wert als vor einem Jahr. Entscheidend ist jedoch die Aufteilung unter diesem Durchschnitt. Eigentumswohnungen nahmen monatlich 2,4 % des verfügbaren Bestands auf, flache Häuser 1,4 %. In diesem Tempo löst sich der Überhang bei Eigentumswohnungen in rund 39 Monaten auf, jener bei flachen Häusern in etwa 67. Der regionale Durchschnitt liegt bei 1,8 % im Monat, also bei rund 52 Monaten.

52 Monate sind mehr als vier Jahre Lagerbestand. Zur Einordnung: Die Region führte im Quartal 214.083 Einheiten im Angebot, im Wert von 1.356.788 Millionen Baht oder 67,1 % des nationalen Marktwerts von 2.022.507 Millionen Baht. Das ist keine Randecke des thailändischen Marktes, sondern sein größter Teil.

Das Angebot schrumpft, weil Entwickler keine Projekte mehr starten

Der Rückgang des unverkauften Bestands um 10,2 % ist nicht das Ergebnis eines Kaufrauschs. Die Zahl neu gestarteter Projekte fiel um 15,6 %, ihr Wert um 51,9 %; die Pipeline hat sich also binnen eines Jahres wertmäßig mehr als halbiert. Am stärksten traf es Reihenhäuser mit 28,6 %.

So löst sich ein Überhang in einem langsamen Markt klassischerweise auf: nicht durch schnelleres Verkaufen, sondern durch weniger Bauen. Das ist gesünder als die Alternative, bedeutet aber auch, dass sich die Werte von 39 und 67 Monaten aus Gründen verbessern werden, die wenig mit der Nachfrage zu tun haben.

Was das für ausländische Käufer bedeutet

Thailand ist einer der wenigen asiatischen Märkte, in denen Ausländer eine Wohnung als Volleigentum halten können, innerhalb einer Obergrenze von 49 % Auslandsanteil je Gebäude; Grundstücke bleiben ausgeschlossen. In Bangkok wird eine Einzimmerwohnung derzeit im Median für rund 125.600 US-Dollar angeboten, bei einer medianen Angebotsmiete von etwa 760 US-Dollar im Monat. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 7,3 % beziehungsweise etwa 7,0 % nach der effektiven Steuer auf Mieteinnahmen, ein deutlicher Abstand zu den meisten europäischen und ostasiatischen Hauptstädten.

Das Gegengewicht ist die Warteschlange. Ein Überhang von 39 Monaten ist im Wortsinn ein Käufermarkt: Der Abschlag steckt in der Verhandlung, nicht im Angebotspreis, und er begrenzt die Preissetzungsmacht beim Wiederverkauf über Jahre, nicht Monate. Landesweit wechselte laut den Aufzeichnungen desselben Instituts im ersten Halbjahr 2026 eine durchschnittliche Wohnimmobilie für rund 77.500 US-Dollar den Besitzer, was zeigt, wie weit das Bangkoker Wohnungssegment über dem thailändischen Durchschnitt liegt.

Die Zahl, auf die es im nächsten Quartal ankommt, ist nicht das Verkaufswachstum, sondern der Wert der Projektstarts. Bleibt er bei etwa der Hälfte des Vorjahresniveaus, schrumpft der Überhang von allein weiter. Kehren die Entwickler zurück, beginnt die Uhr von 52 Monaten neu.

Sources: Real Estate Information Center (REIC), Government Housing Bank of Thailand, press release No. 292 on the Bangkok and vicinity housing market in the second quarter of 2026, 22 September 2026 https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/292

Market data: Thailand · Phuket · Chiang Mai · Pattaya