Budapest: Vier von fünf Preisänderungen bei Wohnungsinseraten sind Abschläge
Über vier Fünftel aller Preisänderungen in Budapester Wohnungsinseraten sind inzwischen Senkungen; landesweit vertiefte sich die Korrektur im August auf -3,5 Prozent.
Mehr als vier von fünf Preisänderungen an Budapester Wohnungsinseraten weisen inzwischen nach unten. Das zeigt die Ingatlantajolo-Auswertung von Otthonterkep, die am 26. August 2026 veröffentlicht wurde und Anzeigen erfasst, die in den vorangegangenen zwei Monaten geändert wurden. Landesweit hat sich die durchschnittliche Anpassung bei Wohnungsinseraten im Jahresverlauf vertieft: von -0,6 Prozent im Oktober über -3,1 Prozent im April auf -3,5 Prozent im August. Bei Häusern fiel die Bewegung im selben Zeitraum deutlicher aus, von -3 Prozent auf -4,7 Prozent.
Index und Inserate erzählen zwei verschiedene Geschichten
Der landesweite Preisanstieg in Ungarn liegt nach Daten der Magyar Nemzeti Bank weiterhin bei 12,3 Prozent binnen zwölf Monaten, und Glopra führt Budapest mit 8,3 Prozent Jahreswachstum. Die eigenen Zahlen der MNB für das zweite Quartal 2026 zeigten jedoch einen Rückgang der Wohnungspreise um 1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal – der erste Quartalsrückgang seit drei Jahren. Angebotspreise bewegen sich aus einem mechanischen Grund früher als Transaktionsindizes: Ein Verkäufer schreibt sein Inserat binnen einer Woche um, während ein Index ein volles Quartal abgeschlossener Kaufverträge braucht, um dieselbe Verschiebung abzubilden. Die Ingatlantajolo-Daten markieren die Vorderkante jener Wende, die die MNB in ihrer Quartalsreihe nun bestätigt hat.
Verkäufer hängen noch an den Preisen des Vorjahres
Von Otthonterkep am 6. August befragte Makler beziffern die Lücke zwischen Angebots- und erzielbaren Preisen in den Budapester Bezirken XIV und XVI auf bis zu 20 Prozent, in den Bezirken X und XVII auf 5 bis 12 Prozent und in den südlichen Bezirken XIX, XX und XXIII auf 15 bis 18 Prozent. Einfamilienhäuser im Bezirk XVIII gelten als 12 bis 15 Prozent zu teuer, die Innenbezirke VI bis IX als rund 10 Prozent und Csepel sowie Szigetszentmiklos als etwa 10 Prozent.
Gemessen an diesen Schätzungen fällt die in den Ingatlantajolo-Daten erfasste typische Korrektur mit 5 Prozent oder weniger gering aus. Die Verkäufer bewegen sich in die richtige Richtung, aber zu wenig – genau das beschreiben die Makler aus der Praxis: überteuerte Objekte stehen monatelang, während realistisch bepreiste Wohnungen weiterhin Käufer finden. Auch Renovierungskosten sind in einer Weise in das Kalkül der Käufer eingezogen, wie es während des Aufschwungs 2024 und 2025 nicht der Fall war; der geforderte Abschlag auf unmodernisierte Einheiten wächst entsprechend.
Bacs-Kiskun hält stand, Pest gibt nach
Die Anpassung verläuft im Land nicht einheitlich. Im Komitat Bacs-Kiskun wurden etwa dreimal so viele Preisänderungen nach oben registriert wie im Komitat Pest, das am Ende der Rangliste steht. Glopra bewertet Budapest mit 4.376 US-Dollar je Quadratmeter bei einer Bruttomietrendite von 4,63 Prozent, gegenüber 2.150 US-Dollar und 4,69 Prozent für Ungarn insgesamt; die Hauptstadt trägt einen Blasenrisiko-Score von 64 von 100. Die praktische Folge dieser Daten ist enger gefasst als eine Preisprognose: Der veröffentlichte Angebotspreis in Budapest ist ein schwächerer Anhaltspunkt für den späteren Abschlusspreis als noch vor zwölf Monaten, und die Verhandlungsposition zwischen den beiden Seiten eines ungarischen Kaufs hat sich verschoben.
Sources: Portfolio.hu (Otthonterkep Ingatlantajolo analysis), 26 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260826/dontottek-a-lakastulajdonosok-a-fovarosban-mar-otbol-negyen-raszantak-magukat-erre-a-lepesre-858488; Otthonterkep Magazin (Balla Ingatlan agent survey), 6 Aug 2026 https://magazin.otthonterkep.hu/2026/08/06/mar-csokkennek-az-ingatlanarak-de-sok-elado-meg-mindig-15-20-szazalekkal-tulertekeli-a-lakasat/p/13706501