Budapester Neubaupreise liegen inzwischen über Warschau und Bukarest
Die Angebotspreise für Budapester Neubauwohnungen erreichten im ersten Quartal 2026 1,9 Millionen Forint je Quadratmeter – über Warschau und rund die Hälfte höher als Bukarest.
Neubauwohnungen in Budapest überschritten im ersten Quartal 2026 die Marke von 1,9 Millionen Forint je Quadratmeter, 8 Prozent mehr als im März 2025. Damit liegt die ungarische Hauptstadt über jeder vergleichbaren Metropole ihrer Region. Bukarest erreichte auf Bruttobasis nicht einmal 1,3 Millionen Forint, Warschau kam bei Rohbauwohnungen nahe an 1,7 Millionen Forint heran, und Posen blieb unter 1,2 Millionen Forint. Das zeigt ein Regionalvergleich des Projektentwicklers Cordia, den Portfolio am 24. August 2026 veröffentlichte.
Im Osten und Norden ist das Bauen billiger – der Boden nicht
Cordias Vertriebsdirektor Áron Görög führt den größten Teil der Differenz auf die Baukosten zurück. Projekte in Polen und Rumänien lassen sich rund ein Viertel bis ein Drittel günstiger errichten als ihre Budapester Pendants. Beim Grundstück verhält es sich umgekehrt. Warschauer Grundstückspreise liegen mehr als doppelt so hoch wie in Budapest oder Bukarest, was erklärt, warum die polnische Hauptstadt trotz günstigeren Bauens weiterhin nahe an ungarischen Niveaus bepreist wird.
Die Steuerschicht hinter der Schlagzeilenzahl
Die genannten Preise sind nicht unmittelbar vergleichbar, weil die Mehrwertsteuer auf Neubauwohnungen in den drei Ländern unterschiedlich ausfällt. Ungarn erhebt 5 Prozent. Polen berechnet 8 Prozent für Einheiten unter 150 Quadratmetern und 23 Prozent oberhalb dieser Schwelle. Rumänien ist im August 2026 auf 21 Prozent umgestellt. Ein rumänischer Bruttopreis, der ein Drittel unter Budapest zu liegen scheint, trägt daher eine deutlich schwerere Steuerkomponente in sich, und eine polnische Wohnung über 150 Quadratmeter wird mit mehr als dem Vierfachen des ungarischen Satzes besteuert. Wer Quadratmeterpreise in der Region vergleicht, ohne zu prüfen, auf welcher Seite dieser Schwellen eine Einheit liegt, vergleicht Unterschiedliches.
Wie die Ertragsseite aussieht
Cordia beziffert die Bruttomietrenditen in Polen auf 4,5 bis 6 Prozent und in Bukarest auf 5 bis 6 Prozent. Die Momentaufnahme von Glopra Market Data v3 zum 24. August 2026 weist Budapests Bruttomietrendite mit 4,63 Prozent aus, bei einem Durchschnitt von 4.376 USD je Quadratmeter und einem jährlichen Preiswachstum von 8,3 Prozent in Forint beziehungsweise 19,1 Prozent unter Berücksichtigung der Währungsbewegung. Budapests Blasenrisiko-Score von 64 liegt im erhöhten Band.
Eine Offenlegung gehört zur Analyse. Cordia ist ein ungarischer Wohnungsentwickler, der auch in Polen und Rumänien verkauft; der Vergleich stammt also von einer Partei mit kommerziellem Interesse an grenzüberschreitenden Käufen. Die Preisniveaus lassen sich anhand lokaler Indizes überprüfen, die Renditespannen sind eigene Schätzungen des Entwicklers und wurden hier nicht unabhängig verifiziert.
Was die Lücke klärt – und was nicht
Gemessen an den genannten Quadratmeterpreisen beträgt der regionale Abschlag gegenüber Budapest rund ein Drittel. Diesem Abschlag stehen Währungsrisiken, ein unvertrautes Steuerregime, Vermietungs- und Verwaltungskosten in einer fremden Rechtsordnung sowie der Umstand gegenüber, dass Warschaus Grundstückspreise bereits nach oben konvergieren. Nichts davon erscheint in einer Quadratmeterzahl für die Schlagzeile, und nichts davon wird von der Renditespanne erfasst.
Was die Daten belegen, ist enger gefasst und dennoch nützlich: Ungarns Umfeld subventionierter Käufe hat die Preise für Budapester Neubauten über regionale Vergleichsmärkte gehoben, deren Volkswirtschaften günstiger bauen – und die Divergenz hat sich binnen eines einzigen Jahres um 8 Prozent geweitet.
Sources: Portfolio.hu (Cordia regional comparison), 24 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260824/sokkal-olcsobban-vehetunk-uj-lakast-a-regio-fovarosaiban-mint-nalunk-mi-ennek-az-oka-857880