Kroatien genehmigte im Juli 29% mehr Wohnungen, das Jahr liegt dennoch 22% zurück

Kroatische Baugenehmigungen umfassten im Juli 2026 1.537 Wohnungen, 29,2% mehr als im Vorjahr, doch Januar bis Juli bleibt 22,0% unter 2025.

Kroatien erteilte im Juli 2026 972 Baugenehmigungen, 1,6% mehr als im Juli 2025, und diese Genehmigungen umfassten 1.537 Wohnungen, 29,2% mehr als ein Jahr zuvor. Das Siebenmonatsbild weist genau in die andere Richtung: 10.439 genehmigte Wohnungen von Januar bis Juli, 22,0% weniger als im gleichen Zeitraum 2025. Das Kroatische Amt für Statistik veröffentlichte die Mitteilung am 15. September.

Eine Anmerkung zur Lesart. Das Amt veröffentlicht den Jahresvergleich als Index mit dem Vorjahresmonat gleich 100, sodass die Julizahl der Wohnungen als 129,2 und die Siebenmonatszahl als 78,0 erscheint. Die obigen Prozentwerte sind diese Indizes gegen ihre Basis gelesen.

Mehr Wohnungen je Genehmigung, nicht mehr Genehmigungen

Die Geschichte des Monats liegt im Abstand zwischen 1,6% und 29,2%. Die Zahl der Genehmigungen bewegte sich kaum, die Zahl der darin enthaltenen Wohnungen sprang um fast ein Drittel. Die Genehmigungen des Juli galten also größeren Vorhaben, nicht mehr Vorhaben.

Unverändert blieb die Größe der Wohnungen. Die 1.537 Wohnungen des Juli weisen eine durchschnittliche Nutzfläche von 95,6 Quadratmetern und zusammen 147.005 Quadratmeter auf. Von Januar bis Juli decken die 10.439 Wohnungen 993.313 Quadratmeter ab, im Mittel 95,2 Quadratmeter. Ein halber Quadratmeter Unterschied über sieben Monate. Was sich im Juli verschob, war der Projektmaßstab, nicht das Produkt.

Was in den 972 steckt

Von den erteilten Genehmigungen entfielen 848 auf Gebäude und 124 auf Tiefbauarbeiten, Gebäude machen also 87,2% des Monats aus. Auf Neubau entfielen 80,3% der Genehmigungen, auf Umbau 19,7%. Der geplante Gesamtwert der Arbeiten belief sich auf 785,7 Millionen Euro.

Ein Monat repariert kein Siebenmonatsdefizit

Die Rechnung lohnt sich. Im Tempo von Januar bis Juli genehmigt Kroatien rund 1.491 Wohnungen im Monat; nach unserer eigenen Rechnung aus demselben Index hätte das Vorjahrestempo bei etwa 1.913 gelegen. Die 1.537 des Juli liegen über dem diesjährigen Schnitt und weiterhin unter dem des Vorjahres. Auf dieser Basis holt ein einzelner Monat mit 29,2% Zuwachs nur einen Bruchteil eines Jahresdefizits von 22% auf.

Wichtiger als die Rechnung ist die Verzögerung. Eine im Juli 2026 erteilte Genehmigung ist eine Wohnung, die 2028 oder später auf den Markt kommt. Das Siebenmonatsdefizit ist damit eine Aussage über das kroatische Angebot am Ende des Jahrzehnts, nicht über das Angebot heute.

Neben unseren eigenen kroatischen Zahlen

Unsere Kroatien-Zeile, erhoben am 7. September 2026 und mit hoher Verlässlichkeit bewertet, führt einen Landesmedian von 3.150 Dollar je Quadratmeter. Es handelt sich um einen Transaktionswert aus registrierten Kaufverträgen, aufbereitet vom zuständigen Ministerium gemeinsam mit dem Zagreber Wirtschaftsinstitut, nicht um einen Angebotspreis. Die Bruttomietrendite beträgt 4,21%, netto 3,86% nach der effektiven Mietertragsteuer von 8,4%, die sich aus einem pauschalen Werbungskostenabzug von 30% und einem abgeltenden Satz von 12% ergibt und für Ansässige wie Nichtansässige gleich gilt. Die Transaktionskosten liegen bei 7,5% und damit zu den niedrigsten unserer europäischen Abdeckung. Die Preise sind im Jahresvergleich um 14,3% in Landeswährung und 14,1% in Dollar gestiegen, über zehn Jahre um 143,5%. Der Bubble-Risk-Wert liegt bei 70 im erhöhten Band, das Preis-Einkommens-Verhältnis bei 12,8. Käufer aus der Europäischen Union unterliegen keiner Beschränkung, Käufer von außerhalb benötigen Gegenseitigkeit und eine Genehmigung.

Damit steht die Spannung in einem Satz: 14,3% Preiswachstum im Jahr gegen einen um 22% gefallenen Siebenmonatsbestand an Wohnungsgenehmigungen. Genehmigungen laufen dem Angebot voraus, Preise der Nachfrage hinterher; ein Widerspruch ist das nicht. Beide beschreiben dieselbe Verknappung von entgegengesetzten Enden. Nichts davon ist ein Rat zum Kaufen oder Entwickeln.

Sources: Croatian Bureau of Statistics, Building Permits Issued July 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/en/121020; Croatian Bureau of Statistics, construction statistics https://podaci.dzs.hr/en/statistics/construction/building-permits/

Market data: Croatia