Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten in Zypern 2026: Was Nichtansässige zahlen
Ein- und Ausstieg kosten in Zypern rund 11,0 % des Kaufpreises, die effektive Mietsteuer für Nichtansässige liegt dennoch bei null. Wo diese Null endet.
Zwei Zahlen bestimmen die Rechnung beim Kauf in Zypern, und sie ziehen in verschiedene Richtungen. Ein- und Ausstieg zusammen kosten laut Glopra-Momentaufnahme vom 23. Juli 2026 (Methodik v3) rund 11,0 % des Kaufpreises. Die laufende Vermietung dagegen kann einen nichtansässigen Eigentümer null Einkommensteuer kosten. Zwischen diesen beiden Punkten liegt der eigentliche Spielraum.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Zypern?
Die 11,0 % umfassen Übertragungsgebühren, Stempelsteuer und Anwaltshonorare beim Erwerb sowie die Reibung beim späteren Verkauf. Im regionalen Vergleich ist das viel, und es ist der Hauptgrund, warum sich kurze Haltedauern auf der Insel selten rechnen.
Gemessen an der Bruttomietrendite von 4,88 %, die Glopra für Zypern ausweist, verschlingen allein die Transaktionskosten gut zwei Jahresbruttomieten — vor Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand. Damit ist zugleich eine Mindesthaltedauer definiert: So lange muss die Miete arbeiten, bis Ein- und Ausstieg bezahlt sind, und das unter der Annahme eines unveränderten Preises.
Eine technische, aber folgenreiche Fußnote: Die Glopra-Preisreihen werden in USD geführt, zyprische Kaufverträge dagegen in Euro. Die Wechselkursbewegung ist deshalb eine eigene Ebene Ihrer Rendite und nicht dasselbe wie die Bewegung der zyprischen Immobilienpreise.
Wann fallen 19 % Mehrwertsteuer an und wann 5 %?
Neubauten unterliegen der Mehrwertsteuer von 19 %. Für eine qualifizierende erste Hauptwohnung gilt stattdessen ein ermäßigter Satz von 5 %, begrenzt durch die Größen- und Wertgrenzen des zyprischen Mehrwertsteuerrechts.
Diese Ermäßigung richtet sich an Menschen, die selbst einziehen. Wer vermieten will, kalkuliert mit dem vollen Satz — und rechnet ihn zusätzlich zu den 11,0 % ein.
Zahlen nichtansässige Vermieter wirklich keine Steuer auf Mieteinnahmen?
Bei einer typischen Miete zahlen sie tatsächlich nichts, aber nicht wegen einer Befreiung. Die zyprische Steuerübersicht von PwC beschreibt den Mechanismus: 20 % der Bruttomiete gelten pauschal als Aufwand, und die zyprische Einkommensteuer legt auf die ersten 22.000 EUR zu versteuerndes Einkommen einen Nullsatz. Ein Modellvermieter bleibt darunter, der effektive Satz liegt deshalb bei 0 %.
Zwei Änderungen von 2026 stützen das Ergebnis: Der Sonderverteidigungsbeitrag auf Mieteinnahmen wurde abgeschafft, und die Gesundheitsabgabe GESY trifft ausschließlich in Zypern steuerlich Ansässige.
Ab welcher Jahresmiete endet der Nullsatz?
Der Kipppunkt liegt bei rund 27.500 EUR Bruttojahresmiete. Darüber steigt der effektive Satz, und zwar dauerhaft.
Glopra modelliert die Bandbreite über Modellmieten von 1.000 bis 3.000 USD im Monat und kommt auf 0 % bis 2,11 %. Selbst am oberen Rand bleibt die Belastung im europäischen Vergleich gering. Null ist sie dann aber nicht mehr, und wer Zypern als steuerfreies Vermietungsland verkauft, überspringt diesen Schritt.
Wichtig ist außerdem, woran die Schwelle hängt: am Steuerpflichtigen, nicht an der einzelnen Wohnung. Zwei vermietete Objekte desselben Eigentümers werden zusammengezählt und gemeinsam an den 22.000 EUR gemessen. Wer ein Portfolio aufbaut, verlässt den Nullsatz also deutlich früher als jemand mit einer einzigen Wohnung.
Was bedeuten 4,88 % Rendite bei 2.690 USD pro Quadratmeter?
Der Glopra-Durchschnitt von 2.690 USD/m² bezieht sich auf die Hauptstadt und trägt eine mittlere Konfidenz. Er taugt als Größenordnung, nicht als Bewertung.
Gegenüber den örtlichen Einkommen ergibt sich ein Preis-Einkommens-Verhältnis von 8,1. Für einen zyprischen Haushalt mit Durchschnittsgehalt ist das eng, und es zeigt, wie stark die Nachfrage von außerhalb der Insel getragen wird.
Wie heiß läuft der zyprische Markt gerade?
Der Glopra-Blasenwert für Zypern liegt bei 41 von 100 und damit im Band „moderat”. Die Preisreihe dahinter ist ungleichmäßig: in USD plus 63,5 % über zehn Jahre, plus 32,0 % über fünf Jahre, aber nur plus 0,5 % in den vergangenen zwölf Monaten.
Genau diese Abflachung macht 11,0 % Transaktionskosten unangenehm. In einem schnell steigenden Markt trägt das Wachstum die Einstiegskosten mit; bei 0,5 % im Jahr bleiben sie stehen.
Stellen Sie zuerst Ihre erwartete Bruttojahresmiete der Grenze von 27.500 EUR gegenüber. An dieser Linie entscheidet sich der Rest der Rechnung.
Dieser Beitrag dient allgemeinen Informationszwecken und ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Quellen
PwC Steuerübersicht Zypern
taxsummaries.pwc.com
Glopra-Momentaufnahme vom 23. Juli 2026, Methodik v3
glopra.com
Market data: Cyprus