Zypern: Immobilienkauf durch Ausländer und der Ablauf des Eigentumserwerbs

EU-Bürger kaufen frei, Drittstaater brauchen eine Genehmigung. Bei 0,5 Prozent Preisbewegung liegt das Risiko nicht im Markt, sondern im Eigentumstitel.

Der zyprische Markt steht still. Die Glopra-Momentaufnahme vom 2026-07-23, Methodik v3, weist eine Preisveränderung von 0,5 Prozent binnen zwölf Monaten aus, einen Durchschnitt von 2.690 USD je Quadratmeter und ein Blasenrisiko von 41 Punkten, also moderat. Wer von außen kauft, verliert hier selten Geld an einen überhitzten Markt. Verloren wird es an einer Urkunde, die nie eintrifft.

Wen betrifft die Genehmigungspflicht nach Cap. 109?

Bürger der EU und des EWR kaufen wie Zyprer. Alle anderen, seit dem Ende der Brexit-Übergangsfrist auch Briten, unterliegen dem Gesetz über den Erwerb unbeweglichen Vermögens durch Ausländer, Cap. 109, das eine Genehmigung des Ministerrats verlangt. Ausgeübt wird diese Befugnis von den Bezirksvorstehern. Erteilt wird sie regelmäßig für eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück von höchstens drei Donum, also rund 4.014 Quadratmeter. Seit 2013 hat sich die Praxis auf zwei Einheiten erweitert, etwa eine Wohnung plus Gewerbefläche bis 100 Quadratmeter. Wer mehr halten will, nutzt üblicherweise eine in Zypern registrierte Gesellschaft.

Was blockiert eine fehlende Genehmigung wirklich?

Hier wird das Gesetz am häufigsten missverstanden. Cap. 109 macht den Kaufvertrag nicht unwirksam. Blockiert wird die Eintragung: Ein Erwerb ohne Genehmigung wird nicht ins Register aufgenommen, eine bereits erfolgte Eintragung kann gelöscht werden. Der schuldrechtliche Anspruch bleibt, das Eigentum im Register nicht. Die Praxis ist großzügig. Das Innenministerium bestätigte 2025, dass eine Genehmigung des Bezirksvorstehers nicht als Voraussetzung für die Einreichung der Übertragungsurkunden behandelt wird; bis Anfang Juli jenes Jahres waren über 53.000 Übertragungen an Ausländer vollzogen. Der Innenminister nannte das Gesetz veraltet, eine Neufassung wird vorbereitet.

Warum sechs Monate über Ihre Position entscheiden

Nach dem Gesetz 81(I)/2011 über den Verkauf unbeweglichen Vermögens und die Erfüllung in Natur kann der Käufer den Kaufvertrag binnen sechs Monaten nach Unterzeichnung beim Department of Lands and Surveys hinterlegen. Ab diesem Moment sieht jeder, der das Objekt abfragt, dass es gebunden ist. Der Verkäufer kann es weder weiterverkaufen noch belasten noch anderweitig veräußern, und verweigert er nach Ihrer Leistung die Übertragung, kann das Gericht sie anordnen. Wer die Frist verstreichen lässt, klagt auf Schadensersatz gegen eine Gesellschaft, bei der womöglich nichts mehr zu holen ist. Bei Kaufnebenkosten von 11,0 Prozent ist das der falsche Posten zum Sparen.

Wessen Hypothek liegt auf dem Grundstück?

Zyprische Bauträger haben das Land regelmäßig belastet, bevor sie die darauf errichteten Einheiten verkauften. Eine Hypothek, die älter ist als Ihr Vertrag, verschwindet mit Ihrer Zahlung nicht. Das Gesetz 139(I)/2015 über die trapped buyers brachte mehr als 11.000 Titel frei, indem es Übertragungen ohne Zustimmung des Gläubigers zuließ, bis das Berufungsgericht die Kernvorschriften im Juni 2024 für verfassungswidrig erklärte und der Oberste Gerichtshof dem folgte. Das Gesetz 110(I)/2025 hat den Weg neu gebaut: Entweder gibt der Gläubiger die Einheit frei, oder ein Gericht genehmigt die Übertragung gegen seinen Widerspruch. Ein Registerauszug vor der ersten Zahlung erspart die gesamte Geschichte.

Welche Kosten fallen an, und wo steckt die Zehnjahresfalle?

Die Übertragungsgebühr beträgt 3 Prozent auf die ersten 85.000 Euro, 5 Prozent bis 170.000 Euro und 8 Prozent darüber, halbiert ohne Mehrwertsteuer und null, wenn der Kauf mehrwertsteuerpflichtig war. Die Stempelsteuer auf Kaufverträge ist zum 1. Januar 2026 abgeschafft. Neubauten tragen 19 Prozent Mehrwertsteuer, ermäßigt auf 5 Prozent für die ersten 130 Quadratmeter und 350.000 Euro, sofern die Wohnung insgesamt 190 Quadratmeter und 475.000 Euro nicht überschreitet. Natürliche Personen jeder Staatsangehörigkeit können das nutzen, Gesellschaften nicht, allerdings zehn Jahre lang als Hauptwohnsitz. Das passt schlecht zur Bruttomietrendite von 4,88 Prozent und zum effektiven Vermietungssteuersatz von 0 Prozent.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information zum zyprischen Immobilienrecht und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.

Quellen

Gesetz Cap. 109 über den Erwerb unbeweglichen Vermögens durch Ausländer — cylaw.org — Genehmigung

Gesetz 81(I)/2011 zur Erfüllung in Natur — cylaw.org — Hinterlegung binnen sechs Monaten

Department of Lands and Surveys — portal.dls.moi.gov.cy — Abfragen und Übertragungsgebühren

Innenministerium — gov.cy — Hinweise für ausländische Käufer

Gesetz 110(I)/2025 — neues Verfahren für trapped buyers

Steuerbehörde — mof.gov.cy — Mehrwertsteuer auf Neubauten, Abschaffung der Stempelsteuer

Glopra-Datenbank — glopra.com — Momentaufnahme 2026-07-23, Methodik v3

Sources: gov.cy, agplaw.com, investropa.com, cyprus-property-buyers.com, luma.cy, gk-lawfirm.com

Market data: Cyprus