Zypern prüft lokale Grenzen für Kurzzeitvermietung, während Plattformnächte um 22,3 % zulegen

Zypern zählte im Mai 8.464 lizenzierte Kurzzeiteinheiten, aber 7,64 Millionen Plattformnächte in 2025. Neue EU-Regeln zwingen die Portale zu Monatsdaten.

Zum 6. Mai 2026 waren auf Zypern 8.464 lizenzierte Selbstversorgerunterkünfte registriert – rund 1,7 % der 492.931 Wohnungen, die der Zensus 2021 gezählt hat. Im selben Markt buchten Gäste 2025 über Airbnb, Booking und Expedia 7,64 Millionen Nächte, 24,7 % mehr als 2024, und im ersten Quartal 2026 eine weitere Million Nächte. Das entspricht einem Jahresplus von 22,3 % und dem vierthöchsten Zuwachs in der Europäischen Union. Cyprus Property News hat die Lage am 1. September dargestellt.

Die Registrierungslücke

Beide Zahlen passen nur zusammen, wenn ein großer Teil der Aktivität außerhalb des Registers stattfindet – und der Juli-Bericht des Rechnungshofs deutet genau darauf hin. Von zwanzig online geprüften Inseraten trug nur sechs eine gültige Lizenznummer, die auch zur Immobilie passte. Zehn wiesen überhaupt keine Registrierungsnummer aus. Vier zeigten Nummern, die ungültig waren oder auf ein anderes Objekt verwiesen. Eine gesonderte Stichprobe in Famagusta fand 23 Airbnb- und Booking-Inserate, die in den Registern gar nicht auftauchten.

Das ist zunächst ein Vollzugsproblem und erst danach ein politisches. Ein Registrierungssystem, das drei Viertel einer Stichprobe von zwanzig Inseraten nicht verifizieren kann, trägt keine gezielten Beschränkungen, weil es nicht feststellen kann, wo die Konzentrationen tatsächlich liegen.

Was sich mit den EU-Regeln ändert

Die EU-Verordnung 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026 und ist darauf angelegt, genau diese Lücke zu schließen. Sie schafft ein gemeinsames System zur Erhebung von Plattformdaten, verlangt Registrierungsnummern in den Inseraten, schreibt stichprobenartige Kontrollen vor und verpflichtet die Plattformen, monatlich Daten zu Aufenthalten, Nächten und Einheiten zu übermitteln. Damit erhalten die zyprischen Behörden erstmals Zahlen von der Plattformseite, die sie ihrem eigenen Register gegenüberstellen können, statt sich auf manuelle Stichproben zu stützen.

Davon getrennt ist der für Ende 2026 erwartete Affordable Housing Act der Europäischen Kommission so entworfen, dass Mitgliedstaaten „Gebiete mit Wohnraumstress" ausweisen können – ohne EU-weite Obergrenzen oder pauschale Verbote für Kurzzeitvermietung. Die Richtung zielt auf Eingriffe auf Quartiersebene, nicht auf ein nationales Verbot.

Die Kausalitätsfrage bleibt offen

Kein offizieller zyprischer Befund benennt die Kurzzeitvermietung als Hauptursache des Wohnraumdrucks. Die Zentralbank führt die Preisbewegung vor allem auf ausländische Nachfrage, inländische Nachfrage und Baukosten zurück. Das ist entscheidend dafür, womit sich eine künftige Beschränkung verteidigen ließe: Der wahrscheinliche Maßstab ist lokal und evidenzbasiert – eine Kommune müsste also mit Quartiersdaten eine Verdrängung belegen, bevor sie eine Obergrenze rechtfertigen könnte.

Für Investoren lautet die praktische Lesart: Zypern baut zuerst den Messapparat. Die zyprische Reihe von Glopra weist einen Landesdurchschnitt von 2.910 US-Dollar je Quadratmeter aus, eine Bruttomietrendite von 4,88 % und im Referenzfall eine standardisierte effektive Steuer von 0 % auf Mieteinkünfte Gebietsfremder – die Kombination, die die Insel für Kurzzeit-Eigentum attraktiv gemacht hat. Das Blasenrisiko liegt mit 41 von 100 im moderaten Bereich. Keiner der aktuellen Vorschläge würde an der Steuerposition etwas ändern; ändern würden sie, welche Einheiten legal betrieben werden dürfen – und wo.

Sources: Cyprus Property News (short-let rules and housing pressure), 1 Sep 2026 https://news.cyprus-property-buyers.com/2026/09/01/cyprus-short-let-rules-housing-pressure/id=00173126

Market data: Cyprus