Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten in der Dominikanischen Republik: Was von 8,53 % Rendite bleibt

Die Dominikanische Republik liefert 8,53 % Bruttomietrendite, besteuert nicht ansässige Vermieter aber pauschal mit 27 % auf den Bruttobetrag, ganz ohne Abzüge.

Wer in der Dominikanischen Republik vermietet, rechnet mit zwei Zahlen, die in entgegengesetzte Richtungen ziehen. Die Bruttomietrendite liegt in der Glopra-Momentaufnahme vom 23. Juli 2026 (Methodik v3) bei 8,53 % und damit am oberen Rand aller von Glopra erfassten Märkte. Besteuert wird dieses Einkommen bei Nichtansässigen mit 27 % — bemessen am Bruttobetrag, nicht am Gewinn.

Wie viel der Bruttorendite von 8,53 % erreicht einen nicht ansässigen Eigentümer?

Artikel 305 des Código Tributario verpflichtet denjenigen, der die Miete auszahlt — Mieter, Makler oder Hausverwaltung —, den Satz aus Artikel 297 von 27 % einzubehalten, bevor das Geld das Land verlässt. 27 % von 8,53 sind 2,30 Prozentpunkte, es bleiben also 6,23 %. Die jährliche IPI, Versicherung, Verwaltung und Instandhaltung sind darin noch nicht enthalten.

6,23 % bleiben im internationalen Vergleich beachtlich. Nur steht diese Zahl eben in keinem Verkaufsprospekt.

Warum lässt der dominikanische Fiskus keinen einzigen Abzug zu?

Weil das Gesetz den Bruttobetrag behandelt, als wäre er der Nettobetrag. Artikel 305 bezeichnet den Einbehalt als pago único y definitivo, also als einmalige und endgültige Zahlung, und setzt das steuerpflichtige Einkommen auf den Bruttobetrag fest — sin admitir prueba en contrario, ohne Gegenbeweis zuzulassen. Diese Formulierung beendet jede Diskussion: Es handelt sich um eine unwiderlegbare Vermutung, weshalb Kreditzinsen, Instandhaltung, Maklerprovision und Abschreibung in der Berechnung keine Rolle spielen.

Das 2026 verabschiedete Ley 30-26 hat daran nichts geändert.

Woraus setzen sich die 7,1 % Gesamttransaktionskosten zusammen?

Dieselbe Glopra-Momentaufnahme vom 23. Juli 2026 beziffert die Gesamttransaktionskosten für Kauf und späteren Verkauf zusammen auf 7,1 % des Kaufpreises. Größter Einzelposten ist die Übertragungssteuer von 3 %, erhoben auf den von der DGII festgesetzten Wert und nicht auf den ausgehandelten Preis. Notariat, Eintragung im Titelregister und anwaltliche Prüfung machen den Rest aus.

Wie lange arbeitet die Miete gegen die Nebenkosten an?

Gemessen an einer Bruttorendite von 8,53 % entsprechen 7,1 % ungefähr zehn Monatsmieten, die anfallen, bevor die Immobilie überhaupt etwas erwirtschaftet hat. Bei zwei Jahren Haltedauer wiegt das schwer, bei zehn Jahren verliert es an Gewicht.

Rechnen Sie dabei mit der Nettorendite von 6,23 %, nicht mit den 8,53 %, sonst fällt die Amortisationsrechnung um mehrere Monate zu günstig aus.

Ist ein Quadratmeterpreis von 2.447 US-Dollar hoch oder niedrig?

Der Wert ist der von Glopra ermittelte Hauptstadtdurchschnitt für Santo Domingo zum 23. Juli 2026, eingestuft mit hoher Konfidenz. Neben nahezu jeder westeuropäischen Hauptstadt wirkt er günstig. Im Verhältnis zu den lokalen Einkommen kippt das Bild: Das Preis-Einkommens-Verhältnis beträgt 13,8, ein durchschnittlicher Haushalt bräuchte also knapp vierzehn volle Jahreseinkommen für eine durchschnittliche Wohnung.

In US-Dollar gerechnet stiegen die Preise in den zwölf Monaten bis zu diesem Stichtag um 8,9 %. Der Glopra-Blasenwert liegt bei 32 von 100 und damit am unteren Ende des Bandes „mäßig“.

Wann lohnt der Blick auf CONFOTUR?

Bei zertifizierten Projekten in ausgewiesenen Tourismuszonen kann das Regime sowohl die Übertragungssteuer von 3 % als auch die IPI für einen festgelegten Zeitraum entfallen lassen, was die Einstiegskosten unter die 7,1 % drückt. Die Befreiung hängt am zertifizierten Projekt, nicht an der Lage — fragen Sie den Bauträger daher nach der konkreten, gültigen CONFOTUR-Resolution und nach der Restlaufzeit.

Am Einbehalt von 27 % auf Mieteinnahmen an Nichtansässige ändert CONFOTUR nichts.

Klären Sie vor jeder Renditerechnung eine Frage mit Ihrem Steuerberater: Wer ist bei Ihrem Mietvertrag der Abzugsverpflichtete, und kann er die Abführung der 27 % belegen?

Dieser Beitrag dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar.

Quellen

Dirección General de Impuestos Internos (DGII), dgii.gov.do

Código Tributario, Ley 11-92, Artikel 297 und 305

Ley 30-26 (2026)

Ley 158-01, CONFOTUR

Glopra-Momentaufnahme 2026-07-23, Methodik v3

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