Dominikanische Republik: Immobilienkauf durch Ausländer und der Weg zum Eigentum

Keine Genehmigung, keine Sperrzone, kein Nationalitätsfilter. Was über den Wiederverkauf entscheidet, steht nicht im Pass, sondern in der Grundbuchakte.

Zwei Grundstücke am selben Strandabschnitt bei Las Terrenas können denselben Quadratmeterpreis haben und trotzdem völlig unterschiedlich viel wert sein, sobald Sie verkaufen wollen. Die Staatsangehörigkeit trennt sie fast nie. Entscheidend ist, ob das Land das saneamiento durchlaufen hat und ein eigenes Certificado de Título trägt, oder ob der Verkäufer eine Constancia Anotada in der Hand hält, womöglich auch nur jahrzehntelangen Besitz.

Braucht ein ausländischer Käufer eine Genehmigung?

Das Ley 108-05 de Registro Inmobiliario beginnt mit dem Grundsatz, dass es die Eintragung sämtlicher dinglicher Immobiliarrechte im Staatsgebiet der Dominikanischen Republik regelt. Danach folgt kein Nationalitätsfilter, keine Küsten- oder Grenzsperrzone, keine ministerielle Erlaubnis. Ausländer erwähnt das Gesetz ein einziges Mal, in Artikel 63, und dort nimmt es ihnen eine Last ab: Gegen den durchreisenden Ausländer, der vor den Immobiliargerichten prozessiert, greift die fianza judicatum solvi, die Prozesskostensicherheit, nicht.

Dazu die Marktzahlen. Für die Dominikanische Republik verzeichnet Glopra eine Bruttomietrendite von 8,53 %, den höchsten Wert unserer Stichprobe, bei einem Durchschnittspreis von 2.447 USD/m² (Glopra-Momentaufnahme, 23.07.2026, Methodik v3). Das Blasenrisiko liegt bei 32 Punkten und gilt uns als moderat. Rechtliche Offenheit und ein solches Renditeniveau treffen selten zusammen.

Worin unterscheiden sich Certificado de Título und Constancia Anotada?

Artikel 91 beschreibt das Certificado de Título als das vom dominikanischen Staat ausgestellte und garantierte amtliche Dokument, das Bestehen und Inhaberschaft eines dinglichen Rechts beurkundet. Das wirtschaftliche Gewicht trägt der vierte Grundsatz: Ein nach diesem Gesetz eingetragenes Recht ist unverjährbar und genießt den absoluten Schutz und die Garantie des Staates. Die Eintragung beschreibt das Eigentum nicht, sie begründet es.

Dorthin führt das saneamiento, nach Artikel 20 ein Verfahren des ordre public, das die Parzelle bestimmt und individualisiert, die daran bestehenden Rechte bereinigt und erstmals einträgt. Viel dominikanischer Boden hat diesen Weg nie oder nur halb zurückgelegt. Die Constancia Anotada bezieht sich, so das Registro Inmobiliario, auf einen Anteil an einer Parzelle ohne eigene Katasterbezeichnung. Das deslinde wandelt diesen Anteil in einen individuell bezeichneten Titel um, und zwar vollständig und in einem einzigen Akt, ohne Restfläche. Wer einen ungeteilten Anteil ohne deslinde erwirbt, kauft nicht unbedingt günstiger, sondern schwerer verkäuflich.

Welche Schritte führen vom Vertrag zur Eintragung?

Vor der Unterschrift steht die certificación del estado jurídico del inmueble aus dem Registro de Títulos: Sie weist die Rechtslage und die am Ausstellungstag lebenden Eintragungen aus, kostet 1.000 Pesos und dauert rund dreißig Werktage. Jede Person mit berechtigtem Interesse kann sie beantragen, Ausländer weisen sich mit dem Reisepass aus. Hypotheken, Widersprüche und Streitvermerke werden dort sichtbar. Undokumentierte Erbfolgen und Zäune, die im Gelände existieren und im Kataster fehlen, findet dagegen nur ein unabhängiger dominikanischer Anwalt, den Sie selbst beauftragen.

Der Kaufvertrag wird meist als privatschriftliche Urkunde errichtet, die Unterschriften notariell beglaubigt. Danach erhebt die Dirección General de Impuestos Internos nach Artikel 7 des Ley 173-07 und Artikel 20 des Ley 288-04 eine Übertragungssteuer von 3 % auf den höheren der beiden Werte, Kaufpreis der Urkunde oder Registerwert der Behörde. Die Frist beträgt sechs Monate ab dem Datum der Übertragungsurkunde. Für die Eintragung verlangt das Registro de Títulos die Kaufurkunde, das Duplikat des Titels oder die übertragbare Constancia, eine DGII-Bescheinigung über die IPI-Lage, Ausweise aller Beteiligten und den Zahlungsbeleg. Die Gebühren selbst sind gering, 20 Pesos je Duplikat und 130 Pesos je notarielle Urkunde, die Bearbeitungszeit dreißig Werktage. Die gesamten Kaufnebenkosten beziffert Glopra auf 7,1 % (Glopra-Momentaufnahme, 23.07.2026, Methodik v3). Ausländische Käufer beantragen zusätzlich eine RNC-Steuernummer, die die DGII auch ohne dominikanische Ausweispapiere für einen begrenzten Katalog von Tätigkeiten erteilt, zu dem Immobiliengeschäfte zählen.

Wann lohnt der Blick auf CONFOTUR?

Das Ley 158-01 gewährt klassifizierten Tourismusprojekten ein Befreiungspaket, das die DGII so zusammenfasst: Einkommensteuer, Gründungs- und Kapitalerhöhungsabgaben, Immobilienübertragungssteuern, den Impuesto al Patrimonio Inmobiliario sowie Zölle und ITBIS auf Maschinen, Ausrüstung und Baumaterial, zehn Jahre ab Fertigstellung und Ausstattung des Projekts. Ersterwerber einer Einheit in einem klassifizierten Projekt sind von der Übertragungssteuer und vom IPI auf die erworbene Einheit befreit. Der Antrag läuft über das Ministerio de Hacienda, das die Genehmigung an die DGII weiterleitet.

Außerhalb dieses Regimes beträgt der IPI 1 % auf den Teil des steuerpflichtigen Immobilienvermögens einer natürlichen Person oberhalb von 10.695.494 Pesos, zahlbar in zwei Raten am 11. März und am 11. September. Auf der Ertragsseite verzeichnet Glopra einen Vermietungssteuersatz von 27 %, ein Preis-Einkommens-Verhältnis von 13,8 und eine Preisveränderung von +8,9 % über zwölf Monate (Glopra-Momentaufnahme, 23.07.2026, Methodik v3). Eine geprüfte USD-Langfristreihe veröffentlicht Glopra für diesen Markt nicht, Fünf- und Zehnjahresvergleiche legen wir Ihnen daher nicht vor. Und eine Grenze bleibt jedem Preis entzogen: Das Ley 305 aus dem Jahr 1968 stellt entlang der gesamten Küste die sechzig Meter landeinwärts ab der gewöhnlichen Flutlinie unter öffentliches Eigentum.

Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine auf Ihren Fall bezogene Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, Grundsätze sowie Artikel 20, 63 und 91 ( faolex.fao.org )

Registro Inmobiliario, häufige Fragen und Anforderungen des Registro de Títulos ( ri.gob.do )

Dirección General de Impuestos Internos, Immobilienübertragung und Impuesto al Patrimonio Inmobiliario ( dgii.gov.do )

Ley 158-01 CONFOTUR, Befreiungen und Vergünstigungen ( dgii.gov.do )

Ley 305 de 1968 über den sechzig Meter breiten Küstenstreifen

Sources: drlistings.com, puntacanavilla.com, thelatinvestor.com, ri.gob.do

Market data: Punta Cana · Dominican Republic