Wohnungspreise in Dubai und Abu Dhabi fielen im zweiten Quartal jeweils um 3 Prozent
Die Wohnungspreise in Dubai und Abu Dhabi gaben im zweiten Quartal 2026 je 3% nach. In Dubai wurden 11.650 Einheiten übergeben, 56.600 weitere folgen 2026.
Die Verkaufspreise für Wohnungen und Villen in Dubai sind im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal um 3% gefallen, und Wohnungen in Abu Dhabi verzeichneten denselben Rückgang. Das geht aus dem Quartalsbericht von Colliers zu den Vereinigten Arabischen Emiraten hervor, über den die Khaleej Times am 27. August berichtete. Die Mieten folgten der Bewegung: Wohnungsmieten in Dubai sanken im Quartalsvergleich um 4%, Villenmieten um 2%. Nach vier Jahren, in denen nahezu jede Wohnimmobilienreihe der VAE nach oben zeigte, geben nun beide Seiten der Renditegleichung gleichzeitig nach.
Der Übergabekalender erklärt das meiste
Allein im zweiten Quartal wurden in Dubai 11.650 Wohneinheiten übergeben – 9.200 Wohnungen und 2.450 Villen –, und für den Rest des Jahres 2026 sind weitere 56.600 Einheiten terminiert. Das ist die Zahl, auf die es ankommt. Fertigstellungen dieser Größenordnung innerhalb eines einzigen Halbjahres lockern mechanisch zuerst den Mietmarkt und kurz darauf den Verkaufsmarkt – genau diese Abfolge zeigen die Quartalszahlen.
Dass die Mieten in Dubai schneller nachgeben als die Preise (4% gegenüber 3% bei Wohnungen), ist die klassische Frühsignatur einer angebotsgetriebenen Anpassung und nicht eines Nachfrageschocks. Den ersten Schlag fangen die Eigentümer über die Ertragsseite ab.
Abu Dhabi: ein Quartalsdämpfer inmitten eines Jahresbooms
Die Zahlen der Hauptstadt ergeben nur über beide Zeiträume zusammen Sinn. Die Wohnungspreise in Abu Dhabi fielen im Quartal um 3%, liegen aber weiterhin 19% über dem Vorjahreswert; Villen gaben im Quartal um 1% nach und stehen im Jahresvergleich 10% höher. Bei den Mieten zeigt sich dasselbe Bild: Wohnungen minus 2% im Quartal und plus 7% im Jahr, Villen minus 3% und plus 5%.
Das Transaktionsvolumen lag bei rund 7.200 Abschlüssen, 8% unter dem ersten Quartal, aber 83% über dem Vergleichsquartal 2025 – und etwa 84% davon entfielen auf Off-Plan-Käufe. Diese Off-Plan-Konzentration ist das strukturelle Risiko im Zyklus Abu Dhabis: Sie zieht Verkäufe in eine Pipeline vor, die erst geliefert und dann absorbiert werden muss. Im zweiten Quartal wurden lediglich 2.200 Wohneinheiten übergeben, rund 3.200 weitere stehen für dieses Jahr an. Der Angebotsüberhang der Hauptstadt ist damit kleiner als jener Dubais, ihre Vorabverpflichtungen sind jedoch proportional größer.
Auch die nördlichen Emirate kühlten ab
In Sharjah sanken die Wohnungsmieten um rund 4% und die Verkaufspreise um 3%; in Ras Al Khaimah gaben die Wohnungspreise um 2% nach. Für 2026 werden in den nördlichen Emiraten insgesamt etwa 7.450 Fertigstellungen erwartet – 5.450 in Sharjah, 1.400 in Ras Al Khaimah und 600 in Ajman.
Gemessen an Glopras eigener Marktakte
Wir führen Dubai mit 7.244 Dollar je Quadratmeter bei einer Bruttomietrendite von 5,53%, Abu Dhabi mit 4.826 Dollar bei 5,76%. Unsere gespeicherte jährliche Preisveränderung für Dubai beträgt 0,1% – die scharfe Abkühlung, die unsere Datenrunde im Juli erfasst hat –, während für Abu Dhabi weiterhin 20,24% ausgewiesen werden, im Einklang mit der Divergenz in den oben genannten Colliers-Zahlen.
Das Blasenrisiko steht bei 81 für Dubai, in unserem hohen Band, und bei 78 für Abu Dhabi, also erhöht. Beide Werte wurden vor den Rückgängen dieses Quartals festgelegt und spiegeln Bewertungsniveaus wider, nicht die Richtung der Bewegung.
Die strukturellen Vorteile der VAE sind unverändert und beträchtlich: in unserem standardisierten Fall keine Steuer auf Mieteinkünfte und Gesamttransaktionskosten von knapp 6,5%, unter den niedrigsten aller von uns beobachteten Märkte. Verändert hat sich, dass der Markt nun das Angebot liefert, das er verkauft hat. Wer Dubai auf anhaltend zweistellige Wertsteigerungen kalkuliert hat, muss nun mit 5,5% Bruttorendite kalkulieren – eine vertretbare Zahl, aber ein anderes Investment.
Sources: Khaleej Times, reporting the Colliers Q2 2026 UAE report, 27 Aug 2026 https://www.khaleejtimes.com/business/uae-property-market-cools-in-q2-as-dubai-abu-dhabi-home-prices-and-rents-ease
Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai