Dubai steuert 2026 auf 55.600 fertiggestellte Wohnungen zu, so viele wie zuletzt 2008, während die Neuauflagen einbrechen

Rund 55.600 Wohnungsübergaben stehen Dubai 2026 bevor, so viele wie seit 2008 nicht. Zugleich brachen die Neuauflagen im ersten Halbjahr um 58 und 78 Prozent ein.

Zwei Zahlen aus Dubais erstem Halbjahr weisen in entgegengesetzte Richtungen, und beide wurden am 20. August 2026 veröffentlicht. Der Halbjahresbericht von Cushman & Wakefield Core, über den die Khaleej Times berichtete, prognostiziert für das Gesamtjahr 2026 rund 55.600 fertiggestellte Wohneinheiten, den höchsten Jahreswert seit 2008. In denselben sechs Monaten fuhren die Entwickler den Start neuer Projekte drastisch zurück: Die Zahl neu aufgelegter Apartmentprojekte sank im Jahresvergleich um rund 58 Prozent, die der Villenprojekte um etwa 78 Prozent.

Die Übergabewelle rollt bereits

Allein im zweiten Quartal übergab Dubai 13.218 Einheiten, für das zweite Halbjahr werden weitere rund 32.000 erwartet. Die Prognose für 2027 liegt über 60.000. Regierungsdaten vom selben Tag beziffern, was bereits angekommen ist: Im ersten Halbjahr wurden 104 Immobilienprojekte im Wert von mehr als 111 Milliarden Dirham fertiggestellt, nach 75 Projekten im Wert von 73 Milliarden Dirham ein Jahr zuvor. Darunter waren 24.537 neue Wohnungen, ein Plus von 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr, sowie 1,95 Millionen Quadratmeter bebaute Fläche.

Das Angebot ist also nicht hypothetisch. Es wird registriert, übergeben und konkurriert am Mietmarkt schon jetzt um Mieter.

Die Entwickler füllen die Warteschlange nicht mehr auf

Der Einbruch bei den Neuauflagen ist das vorausschauendere Signal. Ein Minus von 78 Prozent bei Villenprojekten ist kein Rundungsfehler in einem Markt, der drei Jahre lang Villen so schnell off-plan verkaufte, wie sie auf den Markt kamen. Cushman & Wakefield Core beschreibt die Angebotspreise als „weitgehend stabil“, verweist aber darauf, dass Entwickler den Absatz mit verlängerten Zahlungsplänen, dem Erlass von Gebühren des Dubai Land Department, Mengenrabatten und höheren Maklerprovisionen stützen. Das sind Preiszugeständnisse, die in keinem Preisindex auftauchen.

Die Pipeline bis 2030 ist dünner, als ihre Schlagzeile vermuten lässt. Von den rund 525.000 bis 2030 geplanten Einheiten haben nur etwa 186.000 einen Baufortschritt von 20 Prozent überschritten. Die übrigen zwei Drittel sind Ankündigungen, keine Gebäude.

Wo Dubai in unseren Daten steht

Gloprás Dubai-Momentaufnahme vom 23. Juli 2026 weist einen Stadtdurchschnitt von 7.244 US-Dollar je Quadratmeter und eine Bruttomietrendite von 5,53 Prozent aus; in Dollar gerechnet legten die Preise binnen zwölf Monaten um 6,1 Prozent zu. Die Vereinigten Arabischen Emirate erheben in unserem standardisierten Fall eines Nichtansässigen keine Steuer auf Mieteinnahmen, dieser Bruttowert liegt damit ungewöhnlich nah an dem, was einem Eigentümer vor Kosten bleibt.

Unsere Dubai-Zeile trägt zudem ein hohes Blasenrisiko, die oberste Stufe unserer vierteiligen Skala. Diese Einstufung entstand vor dem heutigen Angebotsbild, und genau das ist der relevante Kontext: Ein Rekordjahr an Fertigstellungen trifft auf einen Markt, den unser Index gemessen an lokalen Einkommen und Mieten bereits als überdehnt kennzeichnet.

Was das Bild ändern würde

Fertigstellungen bedeuten kein Überangebot, solange die Absorption mithält, und Dubais Bevölkerungswachstum hat Prognosen wiederholt übertroffen. Die ehrliche Lesart: 2026 und 2027 sind die Testjahre, und die Entwickler scheinen zum selben Schluss gekommen zu sein. Niemand kürzt Villen-Neuauflagen um 78 Prozent in einem Markt, von dem er erwartet, dass er zu aktuellen Preisen weiter geräumt wird. Zu beobachten sind die Mieten, nicht die Kaufpreise: Mit 32.000 noch ausstehenden Einheiten im zweiten Halbjahr wird der Mietindex die Verschiebung zuerst anzeigen.

Sources: Khaleej Times (Cushman & Wakefield Core H1 2026) https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-set-for-highest-annual-home-deliveries-since-2008-as-new-launches-slow; The National (Dubai Media Office) https://www.thenationalnews.com/business/property/2026/08/20/investments-in-completed-dubai-property-projects-top-30bn-in-first-half-of-2026/

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai