Nach einem Rekordjahr: Dubais Immobilienmarkt 2026 ohne Übermut bewerten

2025 brach jeden Rekord. Für 2026 sorgen eine Angebotswelle und wählerischere Nachfrage für ein anderes Muster. Was bedeutet das für Erstkäufer?

Dubai beendete 2025, indem es sämtliche bisherigen Rekorde brach: mehr als 270.000 Transaktionen im Wert von 917 Milliarden Dirham (rund 250 Milliarden US-Dollar) – das fünfte Rekordjahr in Folge. Das erste Quartal 2026 trug den Schwung weiter: 252 Milliarden Dirham Transaktionsvolumen, ein Plus von 31 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Was treibt das Wachstum?

Dahinter steht kein einzelner Faktor, sondern mehrere strukturelle Kräfte, die gleichzeitig wirken: Bevölkerungswachstum (Dubais Einwohnerzahl überschritt im August 2025 die Marke von 4 Millionen und wächst mit 6,1 Prozent im Jahr), ein Umfeld ohne Einkommensteuer, die Anziehungskraft des Golden-Visa-Programms sowie Zahlungspläne der Entwickler, die den Markt mit weniger Eigenkapital zugänglich machen.

Doch es gibt ein Warnsignal: die Angebotswelle

Für 2026 wird die Übergabe von rund 120.000 neuen Wohneinheiten erwartet – ein erhebliches Volumen, das das Mietwachstum in einzelnen Vierteln dämpfen und in überversorgten Communities Preisdruck erzeugen könnte. Fitch hat darauf hingewiesen, dass der Fertigstellungsgipfel 2025–2026 in einem pessimistischeren Szenario eine moderate Korrektur von bis zu 15 Prozent auslösen könnte.

Zugleich blieb die Nachfrageseite stark: Dubai nahm 2023 über 100.000 neue Einwohner auf, während in jenem Jahr nur etwa 50.000 Einheiten übergeben wurden – und genau diese Aufnahmefähigkeit hat die Angebotsausweitung bislang ausgeglichen.

Mietrenditen zu Beginn 2026

Wohnungssegment: 7,00–7,50 Prozent Bruttorendite – eine Spanne, die über die vergangenen vier Quartale stabil war. Villensegment: 4,5–4,75 Prozent, mit weiter abnehmender Tendenz, weil die Kapitalwerte schneller steigen als die Mieten.

Dominanz der Off-Plan-Käufe

Off-Plan-Transaktionen machten 2025 rund 60–70 Prozent des Gesamtvolumens aus – für sich genommen kein Zeichen von Spekulation, sondern eher Ausdruck der aktiven Angebotsausweitung der großen Entwickler (Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel) und der Attraktivität von Zahlungsplänen bei niedrigerem Einstiegspreis.

2026 lautet die Frage nicht „gibt es eine Blase“ – die strukturellen Nachfragefaktoren (Bevölkerungswachstum, Steuervorteil, Visasystem) sind nicht zyklisch, sondern erscheinen dauerhaft. Die eigentliche Frage lautet: In welcher Community steht die Angebotsausweitung im Verhältnis zur Nachfrage und in welcher nicht – das unterscheidet sich von Viertel zu Viertel und lässt sich nicht auf die Ebene „Dubai“ verallgemeinern.

Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Ziehen Sie vor jeder konkreten Entscheidung stets lokale Rechts- und Steuerexperten hinzu.

Sources: Dubai Land Department; Fitch Ratings; Dubai Statistics Center

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