Dubais Metro soll bis 2032 auf 162 Kilometer wachsen, und die Verkehrsbehörde erwartet steigende Grundstückswerte

Dubais Verkehrsbehörde will die Metro mit Blue und Gold Line bis 2032 von 90 auf 162 Kilometer bringen und erwartet 15 bis 30 Prozent höhere Grundstückswerte nahe Stationen.

Mattar Al Tayer, Generaldirektor und Vorsitzender des Vorstands der Straßen- und Verkehrsbehörde Dubais, hat das Metroprogramm des Emirats auf einer Pressekonferenz am 14. September 2026 dargelegt. Die Blue Line misst 30 Kilometer und soll 2029 fertig sein; die Gold Line misst 42 Kilometer, geht Ende dieses Jahres in die Ausschreibung und soll 2032 fertig sein. Zusammen kosten sie rund 55 Milliarden Dirham und bringen das Netz von 90 Kilometern auf 162 Kilometer, ein Zuwachs von 80 Prozent. Al Tayer sagte außerdem: „when we build a station beside an area, land values can increase by between 15 and 30 per cent" — wenn also neben einem Gebiet eine Station gebaut werde, könnten die Grundstückswerte um 15 bis 30 Prozent steigen.

Die 15 bis 30 Prozent sind eine Erwartung, keine Messung

Diese Unterscheidung gehört vor alles andere, denn die beiden Arten von Zahlen aus derselben Pressekonferenz verhalten sich sehr unterschiedlich.

Die Kilometer, die Termine und das Budget sind Zusagen. Sie haben Ausschreibungsfristen und lassen sich an der Lieferung messen. Die 15 bis 30 Prozent sind dagegen eine Prognose, mündlich vorgetragen von jener Behörde, die die Linien baut, ohne dass ein Datensatz oder eine Methodik genannt worden wäre. Wertzuwächse rund um den Nahverkehr sind in der Stadtökonomie gut untersucht, die Richtung ist also unstrittig. Die Spanne ist keine Messung für Dubai, und sie als solche zu behandeln wäre ein Fehler.

Wer einen Kauf auf diese Spanne stützt, stützt ihn auf die Prognose einer interessierten Partei.

Was zugesagt ist, und wann

Die 30 Kilometer der Blue Line kommen 2029, in drei Jahren. Die 42 Kilometer der Gold Line kommen 2032, wobei die Ausschreibung erst Ende dieses Jahres erfolgt; das Bauträgerrisiko für diese Hälfte des Programms ist also noch von keinem Auftragnehmer eingepreist.

Zum Bestandssystem als Einordnung: Die Metro trägt 40 Prozent der Fahrten im öffentlichen Verkehr Dubais und hat seit der Eröffnung am 9. September 2009 fast drei Milliarden Fahrgäste befördert.

Hinter beiden steht ein drittes Vorhaben. Der Airport Express zwischen Dubai International und Al Maktoum International soll rund 55 Kilometer lang werden und fünf Stationen haben. Sechs Konsortien bieten, und allein die Machbarkeitsstudie dürfte mindestens ein Jahr dauern. Das ist eine Studie, keine Linie, und sollte auch so gelesen werden.

Gemessen an unseren eigenen Dubai-Zahlen

Nach unserer Momentaufnahme vom 17. August liegt Dubais städtisches Durchschnittspreisniveau bei 7.244 US-Dollar je Quadratmeter, mit mittlerer Verlässlichkeit. Die Bruttomietrendite beträgt 5,53 Prozent, und weil die Vereinigten Arabischen Emirate im von uns modellierten standardisierten Fall eines Nichtansässigen keine Einkommensteuer auf Wohnmieteinnahmen erheben, beträgt die Nettorendite ebenfalls 5,53 Prozent. Die Transaktionskosten liegen bei 6,5 Prozent, den niedrigsten in unserer gesamten Abdeckung, und die Kurzzeitvermietungsrendite bei 9,5 Prozent.

Zwei Zahlen gehören neben die Aussage zum Wertzuwachs. Unsere Jahrespreisänderung für Dubai lag zu jener Momentaufnahme bei plus 0,1 Prozent in Dirham wie in Dollar, das ist ein Markt, der stehen geblieben war. Und unser Blasenrisikowert für Dubai beträgt 81 und fällt damit in das hohe Band, die Spitze unserer vierstufigen Skala.

Beides zusammen halten

Ein prognostizierter Zuwachs von 15 bis 30 Prozent rund um künftige Stationen steht neben einem Preisniveau, das unsere letzte Messung übers Jahr als flach auswies, in einem Markt, den unser eigener Risikowert an die Spitze der Skala setzt. Das ist kein Widerspruch, aber eine Spannung, und diese Spannung ist die ehrliche Zusammenfassung dessen, was ein Käufer vor sich hat.

Zwei weitere Einschränkungen. Grundstücke neben einer Station sind nicht dasselbe Gut wie die städtische Durchschnittswohnung, die unser Preisniveau beschreibt; ein Zuwachs beim einen überträgt sich also nicht mechanisch auf das andere. Und die frühere der beiden Linien eröffnet 2029. Wie der Effekt auch ausfällt, ein Ereignis von 2026 oder 2027 ist er nicht.

Eine strukturelle Anmerkung für ausländische Käufer: In Dubai ist Volleigentum nur in ausgewiesenen Zonen möglich; außerhalb davon wird ein Erbbaurecht erworben. Dieser Artikel ist Marktinformation, keine Anlageberatung.

Sources: RTA via Khaleej Times https://www.khaleejtimes.com/business/property/new-dubai-metro-stations-to-lift-land-values-rta; Gulf News https://gulfnews.com/uae/dubai-airport-express-line-study-to-take-a-year-says-rta-here-is-how-property-value-can-go-up-1.500673926

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai