Immobilienmarkt Georgien: günstigster Einstieg, 7,42 % Rendite
Georgien bietet im 15-Länder-Set von Glopra den günstigsten Einstieg: 1.925 USD/m², 7,42 % Bruttorendite, 4,9 % Nebenkosten — bei mittlerer Datensicherheit.
Alle Zahlen in diesem Text stammen aus Glopra Market Data v3, Methodik v3, Momentaufnahme vom 23.07.2026. Georgien steht in unserem 15-Länder-Set gleichzeitig am unteren Ende der Preisskala und am oberen Ende der Renditeskala. Diese Kombination ist selten, und sie kommt mit einer Einschränkung, die wir im letzten Abschnitt offenlegen.
Was kostet der Quadratmeter in Tiflis, und wie schneidet Batumi ab?
Der Hauptstadtdurchschnitt liegt in unserer Momentaufnahme bei 1.925 USD pro Quadratmeter. Von den fünfzehn Märkten, die wir für diese Länderartikel führen, ist nur Marokko mit 1.351 USD günstiger; die Türkei liegt mit 1.755 USD knapp darunter, Portugal mit 2.659 USD deutlich darüber. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung zum Tifliser Durchschnitt entspricht rund 115.000 USD.
Der Durchschnitt verdeckt allerdings große Unterschiede. Wake und Saburtalo liegen klar über dem Stadtmittel, Gldani und Isani darunter. Batumi, die Küstenstadt am Schwarzen Meer mit Hafen-, Tourismus- und Geschäftsfunktion, folgt einem eigenen Saisonrhythmus, der sich nur lose an der Hauptstadt orientiert.
Warum stiegen die Preise in Dollar stärker als in Lari?
In Lari gerechnet legten die Preise binnen zwölf Monaten um 3,0 % zu, in Dollar gerechnet um 6,1 %. Beide Werte stehen so in unserer Momentaufnahme, und der gesamte Abstand erklärt sich aus der Bewegung des Lari gegenüber dem Dollar. Die entsprechende GEL/USD-Reihe können Sie auf exchange-rates.org nachvollziehen.
Welcher Wert für Sie gilt, hängt von Ihrer Einkommenswährung ab. Wenn Sie in Euro oder Dollar verdienen und später in derselben Währung verkaufen wollen, ist die Dollarzahl die relevante. Wer dauerhaft in Tiflis leben und in Lari verdienen möchte, sollte sich stärker an den 3,0 % orientieren.
Wie viel bleibt von der Miete nach Steuern und Nebenkosten?
Die Bruttomietrendite beträgt 7,42 %. Die Türkei liegt mit 7,32 % und Marokko mit 7,31 % fast gleichauf, Portugal dagegen nur bei 4,29 %. Pro investiertem Dollar wirft eine Tifliser Wohnung also gut drei Viertel mehr Bruttomiete ab als eine Lissabonner.
In der Praxis bleibt weniger übrig. Verwaltungsgebühren, Leerstand zwischen Kurzzeitgästen, Möbel, die früher ersetzt werden müssen als geplant, und Hausgeld gehen ab, bevor etwas bei Ihnen ankommt. Am nächsten an der Bruttozahl liegt, wer die Vermietung selbst organisiert und regelmäßig vor Ort ist.
Auf der Steuerseite gilt: Wer die Voraussetzungen des vereinfachten georgischen Regimes erfüllt, zahlt 5 % auf Mieteinnahmen, sonst greift der Regelsatz von bis zu 20 %. Bei den Kaufnebenkosten fällt Georgien mit 4,9 % des Kaufpreises auf, dem niedrigsten Wert des gesamten Sets; Spanien kommt auf 15,3 %, Italien auf 14 %. Bei der genannten Wohnung sind das etwa 5.600 USD statt rund 17.600 USD.
Wie riskant ist der georgische Markt derzeit?
Unser Bubble Score für Georgien liegt bei 36 von 100 und damit im Band „moderat" — Portugal steht bei 84. Aufmerksamkeit verdient eher das Verhältnis von Preis zu Einkommen von 12,1: gemessen an georgischen Gehältern ist Wohnraum teuer, und wo der Grenzkäufer aus dem Ausland kommt, hängt der Preis an ausländischer Nachfrage.
Unsere Datensicherheit für Georgien stufen wir als mittel ein. Geostat veröffentlicht quartalsweise Preisdaten für Wohnimmobilien, Global Property Guide sammelt Angebotspreise je Quadratmeter, doch die Meldung auf Transaktionsebene ist dünner als in EU-Märkten, und beide Quellen stimmen im Niveau nicht immer überein.
Quellen
Geostat (Nationales Statistikamt Georgiens), Preisdaten für Wohnimmobilien im ersten Quartal, veröffentlicht über Georgia Today — https://georgiatoday.ge/residential-real-estate-prices-rise-in-q1/
Global Property Guide, Quadratmeterpreise Georgien — https://www.globalpropertyguide.com/asia/georgia/square-meter-prices
exchange-rates.org, GEL/USD-Kurshistorie — https://www.exchange-rates.org/exchange-rate-history/gel-usd-2025-07-23
Glopra Market Data v3, Momentaufnahme vom 23.07.2026
Market data: Georgia