Kaufnebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland (2026)
Eine klare Übersicht für 2026, was internationale Käufer in Griechenland tatsächlich zahlen — Grunderwerbsteuer, Gebühren und jährliche Steuern — mit realistischer Gesamtsumme.
Griechenland zählt weiterhin zu den attraktivsten Immobilienmärkten Europas für internationale Investoren, doch der ausgewiesene Preis ist nur ein Teil des Bildes. Wer die Steuern und einmaligen Kosten vor der Unterzeichnung kennt, kann genauer kalkulieren und Überraschungen beim Notar vermeiden. Das können Sie 2026 erwarten.
Grunderwerbsteuer vs. Mehrwertsteuer auf Neubauten
Die meisten Bestandsimmobilien unterliegen einer Grunderwerbsteuer von 3,09% (3% plus 0,09% kommunaler Zuschlag), berechnet auf den höheren Wert aus Kaufpreis oder steuerlichem Einheitswert. Neubauten vom Bauträger wären eigentlich mit 24% Mehrwertsteuer belegt, doch diese wurde ausgesetzt: Die Regierung verlängerte die Aussetzung bis zum 31. Dezember 2026 (KPMG, vatcalc), sodass die meisten Neubaugeschäfte 2026 ebenfalls unter die Grunderwerbsteuer von 3,09% fallen — eine erhebliche Ersparnis.
Notar-, Anwalts- und Grundbuchgebühren
Rechnen Sie mit Notargebühren von etwa 1–2% des Immobilienwerts zuzüglich Mehrwertsteuer, gestaffelt. Eine unabhängige Rechtsberatung ist zwar optional, wird aber dringend empfohlen und kostet in der Regel 1–2% zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Eintragung ins Grundbuch bzw. Kataster kommt mit rund 0,5% hinzu (Elxis, immigrantinvest).
Maklerprovision
Ist ein Makler beteiligt, beträgt die käuferseitige Provision üblicherweise 2–4% des vereinbarten Preises zuzüglich Mehrwertsteuer (Elxis).
Jährliche Steuern und Mieteinnahmen
Nach dem Erwerb fällt die jährliche Immobiliensteuer ENFIA an, mit einem Hauptgebäudesatz von etwa 2–16,20 Euro pro m² je nach Lage und Merkmalen; hochwertige Portfolios über 500.000 Euro unterliegen einem Zuschlag von 5–20%. Mieteinnahmen werden progressiv besteuert: 15% bis 12.000 Euro, 35% von 12.001–35.000 Euro und 45% über 35.000 Euro, für In- und Ausländer gleichermaßen. Eine Reform 2026 führt eine neue Stufe von 25% für Einkommen von 12.000–24.000 Euro ein (Ellytic). Die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe (15%) bleibt bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt (Ellytic).
Realistische Gesamtkosten
Als Faustregel gilt: Kalkulieren Sie rund 5% für Fixkosten, die mit Makler- und Anwaltsgebühren auf etwa 10% des Preises steigen (Elxis).
Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Ziehen Sie vor dem Kauf stets eine qualifizierte örtliche Fachkraft hinzu.
Sources: kpmg.com, elxis.com, immigrantinvest.com, ellytic.com, vatcalc.com