Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten in Ungarn: warum Vermieter effektiv 13,5 % zahlen
Fast überall stehen 15 % auf ungarische Mieten. Effektiv sind es 13,5 %, und der Kauf kostet hin und zurück 8,0 %. Woher beide Zahlen wirklich stammen.
Zwei Zahlen entscheiden, ob sich eine ungarische Mietwohnung rechnet: was das Finanzamt von der Miete nimmt und was der Kauf kostet, bevor der erste Mieter einzieht. Die erste wird fast überall falsch angegeben. Für die zweite nennt der Glopra-Snapshot vom 30. Juli 2026, Methodik v3, 8,0 % des Kaufpreises für den Weg hinein und wieder hinaus.
Warum liegt die effektive Mietsteuer bei 13,5 % statt bei 15 %?
15 % ist der Einkommensteuersatz und insofern korrekt zitiert. Übergangen wird meist die Kostenpauschale von 10 %: Die ungarische Steuerbehörde NAV (nav.gov.hu) lässt private Vermieter ein Zehntel der Bruttomiete ohne jeden Beleg abziehen. Besteuert werden damit nur 90 %. 15 % von 90 % ergeben 13,5 % der Bruttomiete, genau den Wert, den Glopra im Snapshot vom 30. Juli 2026 für Ungarn führt.
Stufen oder Freibeträge gibt es dabei nicht: Der Satz ist bei jeder Miethöhe gleich und gilt für Gebietsfremde unverändert. Wer stattdessen einzeln abrechnet, mit Abschreibung und belegten Sanierungskosten, kommt realistisch auf 8 bis 10 % der Bruttomiete. Und die Sozialabgabe? Paragraf 5 Absatz 2 Buchstabe h des Sozialbeitragsgesetzes stellt Vermietungseinkünfte ausdrücklich frei, der frühere Gesundheitsbeitrag von 14 % wurde zum 1. Januar 2018 abgeschafft.
Was steckt in den 8,0 % Kaufnebenkosten?
Den größten Posten stellt die Übertragungssteuer: 4 % des Verkehrswerts bis 1 Milliarde HUF, 2 % auf den darüber liegenden Teil, gedeckelt bei 200 Millionen HUF. Für gewöhnliche Käufer bleibt es bei 4 %.
Ein Anwalt ist Pflicht, denn der Kaufvertrag muss anwaltlich gegengezeichnet werden; üblich sind 0,5 bis 1,5 % des Kaufpreises zuzüglich 27 % Mehrwertsteuer. Beim Objekt selbst fällt Mehrwertsteuer nur im Neubau an: 27 % regulär, 5 % für begünstigte Neubauwohnungen bis 150 m² und Häuser bis 300 m². Der ermäßigte Satz läuft bis 31. Dezember 2026, für bis Ende 2026 genehmigte Projekte greift eine Übergangsregelung bis 2030. Bestandswohnungen sind mehrwertsteuerfrei. Eine landesweite jährliche Grundsteuer existiert nicht; Gemeinden dürfen eine Gebäude- oder Grundstückssteuer bis zu rund 1.100 HUF/m² erheben, viele verzichten darauf, die Ferienorte am Balaton und in Hévíz nicht.
Lohnt eine Bruttorendite von 4,69 % bei diesen Preisen?
Die Rendite ist niedrig, und der Grund dafür steht direkt daneben. Laut Glopra-Snapshot vom 30. Juli 2026 stiegen die ungarischen Preise in USD binnen zwölf Monaten um 19,5 %, der höchste Wert der Vergleichsgruppe, über fünf Jahre um 77,3 % und über zehn Jahre um 202,2 %. Verdient wurde am Wertzuwachs, nicht an der Miete.
Der Landesdurchschnitt liegt bei 2.150 USD pro Quadratmeter, das Verhältnis von Preis zu Einkommen bei 12,8. Glopras Blasenwert für Ungarn beträgt 69 von 100 und fällt damit in das Band „erhöht”. Nach der effektiven Steuer von 13,5 % bleibt von 4,69 % wenig Puffer für Leerstand.
Was bleibt beim Verkauf vom Gewinn?
Veräußerungsgewinne unterliegen 15 %, der steuerpflichtige Anteil sinkt jedoch mit der Haltedauer: 100 % im ersten Jahr, danach 90 %, 60 % und 30 %, ab dem fünften Jahr null (nav.gov.hu). Wer fünf Jahre hält, zahlt auf den Gewinn nichts, und bei einem Zehnjahresplus von 202,2 % ist das der wichtigste Hebel im ganzen Kalkül.
Rechnen Sie Ihren eigenen Fall durch: Bruttomiete minus 13,5 %, minus erwarteter Leerstand, gegen die 8,0 % Einstiegskosten. Bleibt danach noch genug übrig?
Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder anlagebezogene Beratung.
Quellen
Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV)
nav.gov.hu
Glopra-Snapshot 2026-07-30, Methodik v3
glopra.com