Immobilienkauf durch Ausländer in Ungarn: Eigentumserwerb und Ablauf
Wer in Ungarn ohne Genehmigung kaufen darf, was die Behörde verlangt, wie Vertrag, Anzahlung und Grundbucheintrag ablaufen und was der Einstieg wirklich kostet.
Für deutsche, österreichische und Schweizer Käufer beginnt der ungarische Immobilienkauf angenehm unspektakulär: Sie brauchen keine behördliche Erlaubnis. Die eigentlichen Stolperstellen liegen woanders, nämlich in der Nutzungsart des Grundstücks, im ungarischen Anwaltsrecht und im Preisniveau, das sich in zehn Jahren völlig verändert hat.
Wer darf in Ungarn ohne Genehmigung kaufen?
Die Regierungsverordnung 251/2014 regelt den Erwerb aller Immobilien, die kein land- oder forstwirtschaftlicher Boden sind, durch Ausländer. Bürgerinnen und Bürger der EU, der EWR-Staaten und der Schweiz sind davon ausgenommen und kaufen zu denselben Bedingungen wie Ungarn. Dasselbe gilt für Doppelstaater mit ungarischer oder mitgliedstaatlicher Staatsangehörigkeit, für im Ausland lebende Ungarn, für Erben und für anerkannte Flüchtlinge.
Wer aus einem Drittstaat kommt, stellt einen Antrag beim zuständigen Komitats- oder Hauptstadtregierungsamt, in Budapest beim Budapest Főváros Kormányhivatala. Nach der Information der Regierungsämter beträgt die Verwaltungsgebühr 65.000 Forint je Immobilie, die Bearbeitungsfrist 45 Tage. Beizulegen sind eine beglaubigte Passkopie, der unterzeichnete Vertrag, ein höchstens 21 Tage alter beglaubigter Grundbuchauszug und ein Führungszeugnis. Abgelehnt werden kann der Antrag, wenn öffentliche oder kommunale Interessen verletzt würden.
Warum kann ein Bauernhaus rechtlich unerreichbar sein?
Hier liegt der Fehler, der in der Praxis am meisten Geld kostet. Ackerland, Wald, Weinberg, Kleingartenparzelle und der klassische ungarische Einzelhof, die Tanya, fallen nicht unter die Verordnung von 2014, sondern unter das Gesetz CXXII von 2013 über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Eigentum daran können nur ungarische und mitgliedstaatliche Staatsangehörige erwerben, Drittstaatsangehörige überhaupt nicht.
Auch für EU-Käufer gibt es Grenzen: Wer nicht als Landwirt registriert ist, darf höchstens einen Hektar erwerben. Eine Änderung von 2026 hat immerhin die Verpachtung entkrampft, die nicht mehr als unzulässige Nutzungsüberlassung gilt. Prüfen Sie also nicht das Exposé, sondern die eingetragene Nutzungsart.
Wie kommt der Eigentümerwechsel ins Grundbuch?
Der Kaufvertrag muss schriftlich sein und von einem ungarischen Rechtsanwalt gegengezeichnet oder als notarielle Urkunde errichtet werden. Ohne diese Gegenzeichnung nimmt das Grundbuchamt nichts entgegen. Ein Notartermin nach deutschem Muster ersetzt das nicht.
Viele Geschäfte beginnen mit einem Vorvertrag, gesichert durch einen foglaló. Diese Draufgabe ist nach dem ungarischen Zivilgesetzbuch scharf: Springt der Käufer ab, ist sie verloren, springt der Verkäufer ab, zahlt er das Doppelte zurück. Dieselbe Summe als előleg bezeichnet hat keinerlei solche Wirkung, weshalb die Bezeichnung im Vertrag keine Nebensache ist.
Der Anwalt reicht innerhalb von 30 Tagen ab Vertragsdatum ein. Die Einreichung erzeugt den széljegy, einen Randvermerk im Grundbuchblatt, der den Rang sichert. Seit dem 15. Januar 2025 läuft das Verfahren nach dem Gesetz C von 2021 und über das elektronische System E-ING. Vor der Unterschrift lohnt der Blick in Grundbuchauszug und Katasterkarte, wegen Hypotheken, Nießbrauch und Vollstreckungsrechten. Bei Eigentumswohnungen sollten Sie zusätzlich die Gründungsurkunde und offene Betriebskostenrückstände einsehen; ein Energieausweis ist vom Verkäufer zu übergeben.
Was kostet der Einstieg in den ungarischen Markt?
Die Grunderwerbsteuer liegt laut ungarischer Steuerbehörde NAV bei 4 Prozent des Verkehrswerts, für den Teil oberhalb von einer Milliarde Forint bei 2 Prozent, gedeckelt auf 200 Millionen Forint je Immobilie. Wer eine verkaufte Wohnung innerhalb der gesetzlichen Frist ersetzt, versteuert nur die Differenz. Insgesamt beziffert Glopra die käuferseitigen Nebenkosten auf 8,0 Prozent des Kaufpreises (Glopra-Momentaufnahme, 23. Juli 2026, Methodik v3).
Das ist die gute Nachricht. Die andere: Der Quadratmeter kostet im Durchschnitt 2.150 USD, die Bruttomietrendite liegt bei 4,69 Prozent, und in Dollar gerechnet sind die Preise in zehn Jahren um 202,2 Prozent gestiegen, in fünf Jahren um 77,3 Prozent, allein in den letzten zwölf Monaten um 19,5 Prozent. Das Verhältnis von Preis zu Einkommen erreicht 12,8, unser Blasenrisiko-Score 69 Punkte und damit den erhöhten Bereich. Bei Vermietung rechnen Sie mit einem effektiven Steuersatz von 13,5 Prozent.
Die Genehmigungsfrage ist für Sie also erledigt, bevor sie sich stellt. Die Frage, ob 4,69 Prozent Rendite den Preis nach diesem Jahrzehnt noch tragen, bleibt offen.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung; die Vorschriften ändern sich, lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einer ungarischen Anwältin oder einem Steuerberater prüfen.
Quellen
Nemzeti Jogszabálytár, Regierungsverordnung 251/2014 (X. 2.)
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1400251.kor
Kormányhivatalok, Information zur Genehmigung des Immobilienerwerbs durch Ausländer
https://kormanyhivatalok.hu/sites/default/files/2025-05/tajekoztato_kulfoldiek-ingatlanszerzesi-eljarasa.pdf
Nemzeti Jogszabálytár, Gesetz CXXII von 2013
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300122.tv
NAV, Grunderwerbsteuer
https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/adokulcsok_jarulekmertekek/illetekmertekek/visszterhes-vagyonatruhazasi-illetek
Glopra Marktdatenbank, Momentaufnahme vom 23. Juli 2026, Methodik v3
Sources: buybudapestapartments.com, global.ecovis.com, helpers.hu, globalcitizensolutions.com