Ungarns Wohnungsmarkt bricht ein: 8.077 Verkäufe im August, 29 Prozent unter Vorjahr
Duna House beziffert die Wohnungsverkäufe im August auf 8.077 – 13,1 Prozent weniger als im Juli und 29 Prozent unter dem Vorjahreswert.
Ungarn hat den Sommer mit geschätzt 8.077 Wohnimmobilientransaktionen im August 2026 abgeschlossen – 13,1 Prozent weniger als im Juli und 29 Prozent unter den 11.369 Abschlüssen vom August 2025. Die Zahlen stammen aus der am 1. September veröffentlichten Monatsschätzung von Duna House und machen den August zum bislang zweitschwächsten Monat des Jahres. Die Makler hatten den ganzen Sommer über auf einen Wendepunkt gewartet; er kam nicht.
Der Basiseffekt richtet den größten Schaden an
Die Lücke von 29 Prozent im Jahresvergleich ist real, begünstigt aber die pessimistische Lesart. Der August 2025 war ein ungewöhnlich voller Monat: Anfang September 2025 stellte die Regierung das subventionierte Kreditprogramm Otthon Start vor, und Käufer, die die Ankündigung vorwegnahmen – Investoren vor allem –, zogen ihre Käufe in die Wochen davor. Gemessen an dieser aufgeblähten Basis würde nahezu jeder August dünn wirken. Der Monatsvergleich ist das sauberere Signal, und mit minus 13,1 Prozent beschreibt er einen Markt, der über den Sommer abkühlte, nicht einen, der brach.
Die Kreditvergabe eilt den Käufen voraus
Das Merkwürdige an 2026 ist, dass die Kredite der Verkaufskurve nicht nach unten gefolgt sind. Credipass, die Finanzierungssparte von Duna House, erwartet allein für den August rund 255 Milliarden Forint an neuer Hypothekenvergabe. Ungarn hat weite Teile des Jahres Rekordkreditvolumen bei flachen oder fallenden Abschlusszahlen verbucht. Diese Kombination deutet auf größere Einzelkredite hin, nicht auf mehr Käufer – die Arithmetik eines Marktes, in dem die kreditwürdige Minderheit pro Transaktion mehr aufnimmt, wobei der gedeckelte Zinssatz von Otthon Start für die Teilnehmer des Programms die Hauptarbeit leistet.
Die Preise haben es noch nicht bemerkt
Volumina und Preise laufen in entgegengesetzte Richtungen. Die eigene nationale Zeitreihe von Glopra weist für Ungarn 2.150 US-Dollar pro Quadratmeter aus, bei einer Bruttomietrendite von 4,69 Prozent, und die Preise in Landeswährung liegen weiterhin 12,3 Prozent über dem Vorjahr – in Dollar gerechnet 21,7 Prozent, sobald die Bewegung des Forint hinzukommt. Ein Markt, in dem die Transaktionen zweistellig fallen, während die Angebotspreise zweistellig steigen, ist kein sich räumender Markt, sondern einer mit wachsender Spanne zwischen Gebot und Forderung – und genau deshalb sind Preisnachlässe unter Budapester Verkäufern zur Regel geworden.
Was sich ab September ändert
Die Vergleichsbasis dreht sich in diesem Monat. Ab September 2026 werden die Jahreswerte am Start von Otthon Start gemessen und nicht mehr am Ansturm davor, was die Herbstzahlen rein rechnerisch schmeichelhafter aussehen lässt. Investoren, die Ungarn lesen, sollten beide Effekte trennen: Der subventionierte Kreditkanal ist tatsächlich groß, konzentriert sich aber auf Erstkäufer unterhalb der Preis- und Einkommensgrenzen des Programms und beschreibt nicht den Bestandsmarkt jenseits dieser Schwellen. Die Schätzung von Duna House ist eine monatliche Maklerreihe, nicht das amtliche Register – die mit längerem Verzug veröffentlichten Transaktionsdaten des Zentralen Statistikamts bleiben die maßgebliche Zählung.
Sources: Portfolio.hu (Duna House monthly estimate), 1 Sep 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260901/elmaradt-a-vart-attores-nagyot-esett-a-lakasvasarlasok-szama-magyarorszagon-859626