Ungarns Wohnungsangebot wächst um 12 % auf 148.000 – bei 40 % weniger Nachfrage
In Ungarn standen im August 148.000 Wohnungen zum Verkauf, 12 % mehr als vor einem Jahr, während die Nachfrage gegenüber der Rekordbasis 2025 um über 40 % einbrach.
Ungarn beendete den August 2026 mit rund 148.000 auf ingatlan.com inserierten Wohnimmobilien — 12 % mehr als ein Jahr zuvor —, während die Nachfrage nach diesen Objekten im Jahresvergleich um mehr als 40 % zurückging. Mehr Bestand, weniger Anfragen: Es ist die deutlichste angebotsseitige Wende am ungarischen Markt, seit im August 2025 das subventionierte Kreditprogramm Otthon Start angekündigt wurde.
Der Basiseffekt erklärt das meiste
László Balogh, leitender Wirtschaftsanalyst von ingatlan.com, führt den Rückgang auf den Vergleichsmonat zurück und nicht auf einen plötzlichen Verlust an Kaufbereitschaft. Die Ankündigung von Otthon Start zog Käufe vor, die eigentlich später geplant waren, und erzeugte im August 2025 eine Nachfragespitze, die kein Folgemonat einholen konnte. Die Monatsdaten stützen diese Lesart, denn sie fallen weit ruhiger aus als der Jahreswert: Landesweit sank die Nachfrage von Juli auf August um 4,8 %, bei Wohnungen um 5,9 % und bei Häusern um 4 %.
Budapest verlor am stärksten
Am steilsten fiel der Jahresrückgang in der Hauptstadt aus, mit 44 %, dicht gefolgt von den Komitatssitzen mit 43 %; am flachsten war er in den Dörfern mit 31 %. Budapest verzeichnete zudem ein Monatsminus von 5 %. Das Muster ist konsistent: Je stärker ein Siedlungstyp im vergangenen Jahr vom subventionierten Kredit profitierte, desto größer ist heute das Jahresloch. Die Dörfer, in denen Otthon Start am wenigsten Reichweite hatte, weisen die kleinste Lücke auf.
Weniger neue Inserate, und doch wächst der Bestand
Das Angebotsbild hat zwei Schichten, die in entgegengesetzte Richtungen weisen. Der Gesamtbestand wuchs binnen eines Jahres um 12 % auf 148.000, weil Objekte länger am Markt liegen. Der Zustrom neuer Inserate schrumpft dagegen: Landesweit gingen die Neueinstellungen um 10 % gegenüber dem Vormonat und um 15 % gegenüber dem Vorjahr zurück, in Budapest um 14 % im Monats- und 16 % im Jahresvergleich. Verkäufer drängen nicht an den Markt. Der Bestand häuft sich an, weil das bereits Inserierte keinen Abnehmer findet.
Die Preise sind noch nicht gefolgt
In den Preisindizes ist davon bislang nichts angekommen. Die Ungarn-Momentaufnahme von Glopra weist auf Transaktionsbasis einen Landesdurchschnitt von rund 2.150 US-Dollar je Quadratmeter aus, bei einer Bruttomietrendite von 4,69 % und Preisen, die laut MNB-Index binnen Jahresfrist um 12,3 % gestiegen sind — derselbe Index, der den ersten Quartalsrückgang seit drei Jahren verzeichnete. Budapest liegt bei etwa 4.376 US-Dollar je Quadratmeter mit 8,3 % Jahreswachstum. Ein Markt mit 12 % mehr Inseraten, 40 % weniger Anfragevolumen und zweistelligem Preiswachstum trägt zwei widersprüchliche Signale zugleich. Mengenreihen drehen historisch vor Preisreihen, doch wie lang diese Verzögerung ausfällt, ist die offene Frage — und ungarische Preise haben schwache Volumina schon früher verkraftet, ohne zu drehen.
Sources: Infostart (ingatlan.com August 2026 market report), 2 Sep 2026 https://infostart.hu/gazdasag/2026/09/02/komoly-pofont-mert-az-augusztus-a-lakasok-iranti-keresletre; Infostart (ingatlan.com demand data), 2 Sep 2026 https://infostart.hu/belfold/2026/09/02/40-szazalekkal-csokkent-az-elado-lakoingatlanok-iranti-kereslet