MBH erwartet 8 bis 13 % höhere Wohnungspreise in Ungarn — bei 10 % weniger Verkäufen
Die MBH Bank rechnet 2026 mit 8 bis 13 % höheren Wohnungspreisen in Ungarn, obwohl das erste Halbjahr mit 32.456 Transaktionen 10 % unter dem Vorjahr lag.
Das Analysezentrum der MBH Bank erwartet, dass die ungarischen Wohnungspreise landesweit in diesem Jahr um 8 bis 13 % steigen und dabei 118.000 bis 125.000 Wohnungen den Besitzer wechseln — gegenüber rund 147.000 im Jahr 2025. Vorgestellt wurde der Wohnungsmarkt-Monitor für das zweite Quartal von der leitenden Branchenanalystin Flóra Horti; Portfolio.hu berichtete am 17. August, Economx am 18. August. Die Prognose ist gegen das zu lesen, was das erste Halbjahr tatsächlich lieferte: 32.456 Transaktionen, 10 % weniger als ein Jahr zuvor.
Die Preiskurve hat sich bereits gebogen
Das jährliche nominale Preiswachstum kühlte bis zum zweiten Quartal 2026 von 17,8 % auf 12,3 % ab, und gegenüber dem ersten Quartal fielen die Preise um 1,1 %. Hält man das gegen 2025, als die Zwölfmonatsrate 23,5 % erreichte, ist die Verlangsamung unübersehbar — ein Markt, der aus dem Sprint herausgeht, nicht einer, der einbricht.
Die Prognosespanne selbst verdient einen Moment. Da das zweite Quartal bereits bei 12,3 % im Jahresvergleich und minus 1,1 % im Quartalsvergleich liegt, unterstellt das untere Ende der MBH-Bandbreite einen weichen Herbst, während die Obergrenze von 13 % unterstellt, dass die Preise wieder anziehen. Fünf Prozentpunkte sind eine breite Spanne für ein einzelnes Jahr, und MBH präsentiert sie als eine einzige.
Was die Prognose trägt
Das makroökonomische Umfeld ist auf dem Papier ungewöhnlich stützend. Die Juli-Inflation lag bei 1,2 %, MBH erwartet für 2026 einen Durchschnitt von 2,2 % und für 2027 von 3,1 %. Die Bruttolöhne wachsen mit knapp 9 %, die Realeinkommen steigen also rasch. Der Leitzins der Notenbank steht nach einer Senkung um 25 Basispunkte im Juli bei 5,75 %.
Die eigentliche Arbeit leistet der Kredit. Die neu abgeschlossenen Wohnbaudarlehen erreichten im ersten Halbjahr 1.578 Mrd. Forint, 94,8 % mehr als ein Jahr zuvor, und MBH erwartet für das Gesamtjahr Auszahlungen von über 2.700 Mrd. Forint bei einem Wachstum des Hypothekenbestands von 25 bis 28 %. Ein Markt, in dem die Transaktionen um 10 % fallen, während sich die Kreditvergabe fast verdoppelt, ist ein Markt, in dem Käufer je Kauf deutlich mehr Fremdkapital aufnehmen als zuvor.
Mieten — und was ein Quadratmeter kostet
Die Mieten stiegen in den zwölf Monaten bis Juli landesweit um rund 5 % und in Budapest um 5,5 %, wo die mediane Angebotsmiete 260.000 Forint im Monat erreichte. Als teuerster Markt außerhalb der Hauptstadt wurde Debrecen identifiziert.
Glopras Ungarn-Momentaufnahme weist einen Landesdurchschnitt von 2.150 Dollar je Quadratmeter bei einer Bruttomietrendite von 4,69 % aus, mit Preisen, die binnen zwölf Monaten in Forint um 12,3 % und in US-Dollar um 21,1 % höher liegen, sowie einem Blasenrisiko von 69 von 100 — dem erhöhten Band. Budapest liegt bei 4.376 Dollar je Quadratmeter, einer Bruttorendite von 4,63 % und einem Blasenwert von 64. Nach der in Glopras Methodik verwendeten standardisierten Mietsteuer für Nichtansässige von 13,5 % bleiben auf den Landeswert etwa 4,1 % netto.
Die ehrliche Spannung in diesen Zahlen ist die Lücke zwischen Volumen und Wert. Weniger, größere und stärker fremdfinanzierte Abschlüsse können einen Index oben halten, während der Markt darunter ausdünnt. Einen Großteil dieser Arbeit übernimmt die subventionierte Kreditvergabe — was jede Änderung an diesen Programmen zur einzelnen Variablen macht, die die Spanne von 8 bis 13 % am ehesten verschiebt.
Sources: Portfolio.hu, MBH Elemzési Centrum Q2 2026 housing monitor, 17 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260817/kiderult-mi-var-iden-a-lakasvasarlokra-megszolalt-az-mbh-elemzoje-a-jovobeli-arakrol-856654; Economx, 18 Aug 2026 https://www.economx.hu/ingatlan/2026/08/18/lakaspiac-ingatlan-lakasarak-dragulas-hitelezes-2026/