Ungarns Baufinanzierung auf Rekordkurs – der Wohnungsmarkt bleibt stehen
MNB-Daten zeigen für Juni 282 Mrd. Forint neu abgeschlossene Wohnbaukredite in 10.164 Verträgen: Rekordsumme, stagnierende Verkäufe, 27,3 Mio. Forint je Darlehen.
Ungarns Banken haben im Juni 2026 Wohnbaudarlehen über 282,06 Milliarden Forint in 10.164 Kreditverträgen abgeschlossen – das geht aus den am 10. August veröffentlichten Zahlen der Notenbank hervor. In Forint gerechnet ist das ein Rekord, die Zahl der Verträge liegt 40,7 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Transaktionen zogen nicht mit: Rund 9.862 Wohnungen wechselten im Juni den Besitzer, nach 9.908 ein Jahr zuvor; der Monat lag 10,8 Prozent unter dem Durchschnitt des ersten Halbjahres 2025. Mehr Geld fließt in dieselbe Zahl von Käufen.
Der Mechanismus lässt sich an einer einzigen Zahl ablesen: Das durchschnittliche Wohnungsdarlehen ist auf 27,3 Millionen Forint gestiegen, von 19,7 Millionen im ersten Halbjahr 2025. Wer das geförderte Programm Otthon Start nutzt, finanziert im Schnitt 71,1 Prozent des Kaufpreises.
Billiger Kredit schlägt sich in den Preisen nieder
Das ist der lehrbuchmäßige Zweitrundeneffekt einer Subvention, die an der Finanzierung ansetzt und nicht am Angebot. Ein auf 3 Prozent gedeckelter Zins erhöht, was ein Haushalt aufnehmen kann; wächst der Wohnungsbestand nicht im gleichen Tempo, landet die zusätzliche Kreditkapazität im Preis statt in zusätzlichen Abschlüssen. Ungarn hat inzwischen beide Hälften davon in Reinform: Darlehenssummen binnen eines Jahres um fast 40 Prozent höher, Transaktionszahlen unverändert.
Duna House zählte im Juli landesweit 9.292 Transaktionen, 5,8 Prozent weniger als im Juni und 2,1 Prozent weniger als im Juli des Vorjahres – eine saisonale Delle, kein Bruch, aber nicht die Mengenreaktion, die ein Kreditboom sonst auslöst.
Platte und Ziegel driften wieder auseinander
Aufschlussreicher sind die am selben Tag veröffentlichten Segmentdaten. Die Preise von Plattenbauwohnungen – jenen vorgefertigten Blocks, die das Einstiegssegment und den Markt der Ersterwerber prägen – erreichten im Februar 2026 ihren Höchststand und sind seither drei Monate in Folge gefallen; im Juli lagen sie mehr als 8 Prozent unter diesem Gipfel. Ziegelbauwohnungen legten über den Sommer zu und markierten im selben Monat ein Jahreshoch. Der Abstand zwischen beiden Segmenten weitete sich von rund 11 Prozent im Frühjahr auf etwa 21 Prozent im Juli.
Im Plattenbaubestand konzentrieren sich geförderte Ersterwerber und Kleinanleger. Ein anhaltender Rückgang dort, während der übrige Markt steigt, deutet darauf hin, dass genau diese Käufergruppe an der Grenze ihrer Zahlungsfähigkeit angekommen ist.
Wie das zu den Zwölfmonatszahlen passt
Unsere Daten für Ungarn weisen auf Landesebene ein Preisplus von 12,3 Prozent in Forint und 19,5 Prozent in Dollar über die zwölf Monate bis zu unserer jüngsten Momentaufnahme aus, bei durchschnittlich 2.150 Dollar je Quadratmeter, einer Bruttomietrendite von 4,69 Prozent und einer effektiven Mietsteuer von 13,5 Prozent für Nichtansässige. Budapest kommt auf 4.376 Dollar je Quadratmeter und 8,3 Prozent Jahreswachstum.
Diese Werte und die Aussage von Duna House zum Budapester Aggregat – im Jahresvergleich weitgehend unverändert, über den Sommer rund 1 Prozent im Plus – widersprechen einander nicht, und keine korrigiert die andere. Unsere Zahl ist ein landesweiter, transaktionsbasierter Index über volle zwölf Monate; Duna House berichtet die jüngsten Monatsbewegungen eines einzelnen Maklernetzes, konzentriert auf die Hauptstadt. Ein Markt kann im Jahresvergleich zweistellig zulegen und im jüngsten Quartal trotzdem seitwärts laufen – so sieht Abkühlung aus, während sie stattfindet. Unser Blasen-Score für Ungarn liegt bei 69 und damit im erhöhten Bereich.
Sources: Portfolio.hu (MNB data, 10 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/bank/20260810/hogy-lehet-csucson-a-lakashitelek-felvetele-ha-a-lakaspiac-egyaltalan-nem-porog-855264; Portfolio.hu (Duna House panel/brick data, 10 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260810/harom-honapja-csokken-a-panelek-ara-helyreallt-a-teglalakasok-folenye-855256; Pénzcentrum https://www.penzcentrum.hu/otthon/20260810/kiderult-az-uj-magyar-hitelrekord-sotet-titka-erre-jobb-ha-minden-lakasvasarlo-felkeszul-2026-ban-1203684