Ungarns Otthon Start kommt im ersten Jahr auf 56.000 subventionierte Kredite
Ungarns 3-Prozent-Kreditprogramm erreichte in zwölf Monaten 56.000 Verträge über 2.000 Milliarden Forint; die Anfragen liegen bereits 18 Prozent niedriger.
Ungarns Programm Otthon Start hat in den letzten Augusttagen 2026 seinen ersten Jahrestag erreicht: 56.000 subventionierte Kreditverträge wurden unterzeichnet, im Gesamtwert von rund 2.000 Milliarden Forint. Die am 31. August veröffentlichten Zahlen aus Daten der Ungarischen Nationalbank machen es zum größten Einzeleingriff in den ungarischen Wohnungsmarkt seit Jahren – und die Berichterstattung zum Jubiläum fiel deutlich weniger feierlich aus als zum Start, denn die Nachfrage hat bereits gedreht.
Was ein Zinssatz von 3 Prozent mit dem Hypothekenmarkt machte
Der Mechanismus des Programms ist schlicht: ein gedeckelter Zinssatz von 3 Prozent für förderfähige Käufe, in einer Zeit, in der nicht subventionierte Hypotheken erheblich mehr kosten. Die Wirkung auf die Zusammensetzung der Neuvergabe war sofort spürbar und extrem. Balogh László, Chefökonom von ingatlan.com, brachte es in einem Vergleich auf den Punkt: Nach dem Start im September 2025 waren rund 80 Prozent der neuen Hypothekenverträge subventioniert, gegenüber etwa 20 Prozent zuvor.
Das ist kein Programm, das am Rand eines Marktes wirkt. Es ist ein Programm, das für eine Weile selbst zum Markt wurde – und genau deshalb reichen die Folgen seines Auslaufens oder seiner Verschärfung weit über die unmittelbar begünstigten Haushalte hinaus.
Der Nachfrageschub und der Absturz danach
Die Anfragedaten zeigen, wie scharf die erste Reaktion ausfiel. Im August 2025, als das Programm angekündigt wurde, sprangen die telefonischen Anfragen bei ingatlan.com landesweit um 50,6 Prozent im Jahresvergleich – etwa 64 Prozent in den Komitatssitzen, 49 Prozent in Budapest und rund 40 Prozent in Dörfern.
Die ersten acht Monate des Jahres 2026 erzählen das Gegenteil: Die Anfragen liegen 18 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Der Kreis der Käufer, die die Bedingungen erfüllten, umziehen wollten und handeln konnten, ist weitgehend vorgezogen worden; übrig bleibt ein dünnerer Markt zu Preisen, die die Subvention selbst mit angehoben hat.
Das Preiswachstum halbierte sich, das Niveau fiel nicht
Das klarste messbare Ergebnis liegt im Tempo des Anstiegs, nicht in seiner Richtung. Das landesweite Preiswachstum lag 2025 nahe bei 20 Prozent im Jahresvergleich; bis zum Sommer 2026 verlangsamte es sich auf 11 bis 12 Prozent, in Budapest auf 8 bis 9 Prozent.
Die Spannbreite im Land bleibt groß. Die August-Zahlen von ingatlan.com weisen Budapest mit 1,41 Millionen Forint je Quadratmeter aus, Debrecen mit 1,04 Millionen, Szeged mit knapp 980.000 und Salgótarján mit 312.000 Forint – der Faktor viereinhalb zwischen der teuersten und der günstigsten dieser vier Städte. Glopras eigene Momentaufnahme vom 31. August passt zur Verlangsamung: Ungarn landesweit bei 2.150 Dollar je Quadratmeter mit einem Jahresplus von 12,3 Prozent, Budapest bei 4.376 Dollar je Quadratmeter mit 8,3 Prozent Wachstum, bei einer Bruttomietrendite von 4,63 Prozent.
Die Frage der Verschärfung
Mehrere ungarische Medien griffen zum Jahrestag denselben Punkt auf: Da die Anfragen fallen und das Preiswachstum landesweit weiterhin zweistellig ist, hat sich die Debatte darauf verlagert, ob die Zugangsregeln enger gefasst werden sollten. Ungarische Kommentare beschreiben den Markt inzwischen als einen, der eine Abhängigkeit vom subventionierten Kredit entwickelt hat – eine faire Charakterisierung, wenn auf dem Höhepunkt vier von fünf neuen Hypotheken die Subvention trugen.
Für ausländische Käufer lautet die praktische Lesart: Ungarns aufsehenerregendes Preiswachstum des vergangenen Jahres war in erheblichem Maße politikgetrieben, und diese Politik befindet sich nun in ihrer zweiten, leiseren Phase. Nichts an diesen Zahlen ist ein Rat, ob man kaufen sollte; sie beschreiben, was die Subvention bewirkt hat, nicht, was als Nächstes geschieht.
Sources: Telex, 31 Aug 2026 https://telex.hu/gazdasag/2026/08/31/otthon-start-program-hitel-lakasvasarlas-ingatlanpiac; ingatlan.com first-year analysis, 31 Aug 2026 https://kanizsamediahaz.hu/hir/202608/ingatlancom-jelentos-hatassal-volt-az-otthon-start-program-a-lakaspiacra-az-elso-evben; Népszava, 31 Aug 2026 https://nepszava.hu/3331965_otthon-start-program-elso-ev-hitelszerzodesek-kamattamogatas