Ungarn überprüft 28 von 33 vorrangigen Wohnprojekten, denen noch die Baugenehmigung fehlt
Nur fünf der 33 als vorrangig eingestuften ungarischen Wohnbauprojekte besitzen eine Baugenehmigung. Dem Rest kann das Ministerium den Status bis Jahresende entziehen.
Ungarns Ministerium für Bauwesen und Verkehr teilte am 17. August 2026 mit, es werde jede Wohnbauentwicklung erneut prüfen, die derzeit im Rahmen des Programms Otthon Start den Status einer „vorrangigen Investition" trägt. Von den 33 ausgewiesenen Vorhaben verfügen fünf über eine gültige Baugenehmigung. Für die übrigen 28 läuft eine Überprüfung bis zum 31. Dezember 2026, an deren Ende der Entzug der Einstufung stehen kann.
Fünf Genehmigungen, elf Anträge, elf Leerstellen
Genehmigt sind Bayers Kincsem VI–VII und Virágpiac Lakópark, Ha11er Lakópark, Bókay Residence sowie die ersten beiden Bauabschnitte von Aerogate Homes; spätere Aerogate-Abschnitte sind nicht erfasst. Elf weitere Projekte haben ein Genehmigungsverfahren eröffnet, ohne dass eine Entscheidung vorliegt, und bei elf weiteren ließ sich überhaupt kein Verfahren feststellen. Der Status ist keine Kosmetik: Er verkürzt die Genehmigungsfristen und verknüpft die entstehenden Wohnungen mit jener subventionierten Käuferfinanzierung, die die ungarische Hypothekenvergabe durch das Jahr 2026 hindurch geprägt hat.
Die vier Prüfungen, die ein Projekt nun bestehen muss
Samu Szemerey, Staatssekretär für Architektur und Großbauvorhaben, legte die Kriterien auf dem Portfolio Property Investment Forum dar: Verkehrsanbindung, Einfügung in die umgebende Stadtplanung, Nachhaltigkeit und Bezahlbarkeit — dazu die Zustimmung der Standortgemeinde. Entwicklungen mit bereits erteilter Genehmigung behalten ihre erworbenen Rechte. Szemerey beschrieb das Vorgehen als Fortführung dort, „wo die Interessen der Gemeinschaft übereinstimmen" — eine Formulierung, die dem Ministerium bei den verbleibenden 28 weiten Ermessensspielraum lässt.
Eine Angebotsfrage in einem teuren Markt
Der Zeitpunkt zählt, weil bei den ungarischen Preisen kaum Spielraum bleibt. Glopras nationale Momentaufnahme für Ungarn vom 17. August 2026 nennt einen Durchschnitt von 2.150 Dollar je Quadratmeter, ein Plus von 12,3 % binnen zwölf Monaten, bei einem Blasenwert von 69 — innerhalb des erhöhten Bandes. Budapest liegt mit 4.376 Dollar je Quadratmeter weit über dem Landeswert, bei einer Bruttomietrendite von 4,63 %, die für Europas mittelpreisige Hauptstädte dünn ausfällt. Ein Entzug des Vorrangstatus streicht ein Projekt nicht, nimmt ihm aber genau dann die Überholspur, wenn neue Fertigstellungen das Hauptargument gegen eine weitere Preisbeschleunigung sind. Die Überprüfung kommt zudem wenige Tage, nachdem die Regierung ein separates, EU-finanziertes Mietwohnungsprogramm über 550 Mio. Euro bestätigt hat — der Staat schafft also über den einen Kanal Angebot und bremst es über den anderen.
Was offen bleibt
Das Ministerium hat nicht veröffentlicht, welche der 28 Vorhaben es aussetzen will, und ebenso wenig, wie die vier Kriterien gegeneinander gewichtet werden. Unklar ist auch, wie sich die Ablehnung einer Gemeinde zu einem Entwickler verhält, der bereits einen Genehmigungsantrag eingereicht hat. Bis zur Frist im Dezember bepreist jeder, der eine Off-Plan-Einheit innerhalb eines ausgewiesenen Vorhabens prüft, ein regulatorisches Ergebnis und keinen Bauzeitplan — und dieses Ergebnis wird von Projekt zu Projekt verschieden ausfallen. Käufer mit bestehendem Vertrag sollten beim Entwickler bestätigen lassen, ob der konkrete Bauabschnitt, für den sie unterschrieben haben, eine eigene Genehmigung besitzt, denn Aerogate zeigt, dass eine Einstufung einen Teil eines Areals abdecken kann und den Rest nicht.
Sources: Portfolio.hu (17 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260817/leallithatja-a-miniszterium-az-epitesi-engedely-nelkuli-otthon-startos-projekteket-mutatjuk-melyek-ezek-856790; Portfolio.hu (18 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260818/lakaspiaci-fordulopont-elott-magyarorszag-itt-vannak-a-piaci-reakciok-a-kormany-bejelenteseire-856984