Kaufnebenkosten und Steuern in Italien: Womit Sie 2026 rechnen sollten

Über den Kaufpreis hinaus bringt ein Immobilienkauf in Italien Steuern und Gebühren mit sich, die das Budget üblicherweise um 9–15% erhöhen. Hier finden Sie eine klare, mit Quellen belegte Übersicht für 2026.

Sich in ein italienisches Landhaus oder eine Stadtwohnung zu verlieben, ist leicht; die dazugehörige Kalkulation erfordert etwas mehr Sorgfalt. Der Kaufpreis ist nur der Anfang, und Italiens Übertragungssteuern funktionieren anders als in den meisten Ländern, weil mehrere von ihnen auf dem Katasterwert (valore catastale) der Immobilie berechnet werden und nicht auf dem tatsächlich gezahlten Preis. Wer die Regeln vorab kennt, plant auf sicherem Boden.

Registersteuer oder Mehrwertsteuer. Beim Kauf von einer Privatperson zahlen Sie die Registersteuer (imposta di registro): 2% des Katasterwerts, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz (prima casa) wird und Sie sich dort innerhalb von 18 Monaten anmelden, oder 9% für ein Zweit- oder Feriendomizil (De Tullio Law Firm; propertyfinder.bg). Da der Katasterwert meist deutlich unter dem Marktpreis liegt, kostet dies oft weniger als zunächst gedacht. Kaufen Sie stattdessen einen Neubau von einem Bauträger, fällt Mehrwertsteuer (IVA) auf den Preis an: 4% bei einem Erstwohnsitz, 10% im Standardfall oder 22% bei Luxusimmobilien. Kataster- und Hypothekensteuer betragen dann nur jeweils feste 50 € (propertyfinder.bg).

Notar-, Makler- und Anwaltskosten. Ein Notar (notaio) ist Pflicht und berechnet üblicherweise 1%–2,5% des erklärten Werts. Die Maklerprovision liegt meist bei 3%–5% zuzüglich 22% Mehrwertsteuer, und eine unabhängige Rechtsberatung kommt mit rund 2.000–5.000 € hinzu (De Tullio Law Firm). Planen Sie etwas mehr für Übersetzung und Gutachten ein.

Jährliche und Mietsteuern. Ihr Hauptwohnsitz ist von der jährlichen Grundsteuer IMU in der Regel befreit; Zweitwohnsitze zahlen einen kommunalen Satz, der typischerweise zwischen 0,76% und 1,06% des aufgewerteten Katasterwerts liegt (propertyfinder.bg). Wenn Sie vermieten, können Nichtansässige die Pauschalsteuer cedolare secca von 21% bei Langzeitvermietung wählen (steigend auf 26% bei einer zweiten vermieteten Immobilie) statt der progressiven IRPEF von 23%–43% (co-ownership-property.com). Beim Wiederverkauf sind Veräußerungsgewinne nach fünf Jahren Eigentum vollständig steuerfrei; verkaufen Sie früher, unterliegen die Gewinne der IRPEF oder einer pauschalen Ersatzsteuer von 26%.

Eine realistische Gesamtsumme. Alles zusammengenommen liegen die gesamten Kaufnebenkosten für ein Zweitdomizil meist bei 9%–15% des Kaufpreises, bei einem Erstwohnsitz eher am unteren Ende (De Tullio Law Firm).

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Regeln und Sätze ändern sich; konsultieren Sie vor dem Kauf stets einen qualifizierten italienischen Notar, Anwalt oder Steuerberater.

Sources: detulliolawfirm.com, propertyfinder.bg, co-ownership-property.com

Market data: Italy