Immobilienkauf in Italien als Ausländer: Ihre Rechte und der Weg zum Schlüssel

Ein herzlicher, praktischer Leitfaden dazu, ob Ausländer italienische Immobilien besitzen dürfen und wie der Kauf tatsächlich abläuft, vom codice fiscale bis zur abschließenden notariellen Urkunde.

Wenige Träume sind so lebendig wie ein eigenes Zuhause unter der italienischen Sonne. Die gute Nachricht: Italien heißt ausländische Käufer willkommen, auch wenn die Regeln und der Ablauf jene belohnen, die sie kennen, bevor sie sich in eine Villa in der Toskana oder eine Wohnung in Rom verlieben.

Wer kaufen darf

Bürger der Europäischen Union dürfen Immobilien in Italien ebenso frei erwerben wie Italiener selbst, ohne besondere Beschränkungen. Für Nicht-EU-Bürger gilt das Gegenseitigkeitsprinzip: Sie dürfen in Italien kaufen, wenn Ihr Heimatland italienischen Staatsbürgern dasselbe Recht gewährt. Käufer aus den USA, Großbritannien und der Schweiz erfüllen dies in der Regel problemlos, während einige Länder mit jüngeren Eigentumsbeschränkungen genauere Prüfungen erfordern. Der Notar überprüft die Gegenseitigkeit, bevor der Kauf abgeschlossen werden kann.

Ihr erstes unverzichtbares Dokument

Jeder Käufer benötigt einen codice fiscale, die italienische Steuernummer. Sie ist unverzichtbar für die Unterzeichnung der Urkunde, die Eröffnung eines Bankkontos und die Zahlung der Kaufsteuern und kann beim Finanzamt oder in einem italienischen Konsulat im Ausland beantragt werden.

Wie der Kauf abläuft

Der Weg beginnt meist mit einer proposta d'acquisto, einem Kaufangebot mit einer kleinen Anzahlung. Nach Annahme unterzeichnen beide Seiten den compromesso, den rechtsverbindlichen Vorvertrag, der Preis, Fertigstellungstermin und Bedingungen festlegt. Hier wird üblicherweise die caparra, eine Anzahlung von etwa 10 bis 30 Prozent, geleistet. Abgeschlossen wird der Vorgang mit dem rogito, der vor dem Notar unterzeichneten Schlussurkunde, bei der der Restbetrag gezahlt wird, das Eigentum übergeht und der Notar die Transaktion beim Grundbuch registriert.

Die Fachleute, die Sie schützen

Der notaio (Notar) ist ein neutraler Amtsträger, der das Eigentum prüft, bestätigt, dass die Immobilie schuldenfrei ist, und die Übertragung eintragen lässt. Viele ausländische Käufer beauftragen zudem einen unabhängigen zweisprachigen Anwalt zum Schutz ihrer Interessen sowie einen geometra (Vermessungstechniker), der Zustand des Gebäudes, Katasterangaben und baurechtliche Konformität prüft.

Leben in Italien nach dem Kauf

Immobilienbesitz allein gewährt kein Aufenthaltsrecht. Wer sich langfristig niederlassen möchte, etwa Ruheständler mit stabilem eigenem Einkommen, beantragt oft das elective residence Visum, und Immobilienbesitz kann diesen Antrag stärken.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Konsultieren Sie vor Entscheidungen stets einen qualifizierten örtlichen Fachmann.

Sources: italianrealestatelawyers.com, idealista.it, impatria.com

Market data: Italy