Ausländische Käufer standen Ende 2025 für 0,7 Prozent der japanischen Großgrundstücksmeldungen
Japans Verkehrsministerium meldet für das zweite Halbjahr 2025 68 von 9.573 Großgrundstücksmeldungen durch ausländische Personen und Firmen, also 0,7 Prozent.
Japans Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus hat am 15. September 2026 eine Auswertung der großflächigen Grundstückserwerbe durch ausländische Staatsangehörige und ausländische Unternehmen veröffentlicht. Zwischen Juli und Dezember 2025 gingen 9.573 Meldungen nach dem Landesplanungsgesetz ein, die 23.845 Hektar umfassten. Davon entfielen 68 Meldungen oder 0,7 Prozent auf ausländische Personen oder Unternehmen; sie deckten 124 Hektar ab, 0,5 Prozent der gemeldeten Fläche.
Was die Zahl tatsächlich misst
Das Meldeverfahren ist kein Register sämtlicher Käufe ausländischer Erwerber. Es greift erst oberhalb einer Größenschwelle: ab 2.000 Quadratmetern innerhalb eines Siedlungsentwicklungsgebiets, ab 5.000 Quadratmetern in einem Planungsgebiet außerhalb davon und ab 10.000 Quadratmetern jenseits der Planungsgebiete. Ein Wohnungskauf erreicht diese Schwellen nie. Der Datensatz beschreibt also große Parzellen, und der Anhang führt unter den angegebenen Nutzungen auch die Forstwirtschaft auf, mit zwei ausländischen Meldungen über 13 Hektar. Über den Eigentumswohnungsmarkt, in den die meisten grenzüberschreitenden Käufer tatsächlich einsteigen, sagt er nichts.
Die Aufteilung innerhalb der 68 lohnt eine eigene Lektüre. Auf ausländische Privatpersonen entfielen 31 Meldungen und 76 Hektar, auf ausländische Unternehmen 37 Meldungen und 48 Hektar. Darin enthalten sind 13 Meldungen über 16 Hektar von Personen mit dauerhaftem oder besonderem dauerhaftem Aufenthaltsrecht, also von Menschen mit Wohnsitz in Japan und nicht von Käufern aus dem Ausland.
China führt nach Anzahl, das Vereinigte Königreich nach Fläche
Die Länderübersicht weist für China 28 Meldungen aus, 41,2 Prozent der ausländischen Gesamtzahl, sowie 42 Hektar, 33,8 Prozent der von Ausländern erworbenen Fläche. Hongkong und die Vereinigten Staaten folgen mit je sieben Meldungen und 13 beziehungsweise 11 Hektar. Pakistan verzeichnete vier Meldungen und zwei Hektar, das Vereinigte Königreich und Iran je drei.
Bei Großbritannien lohnt sich das Innehalten: drei Meldungen, aber 19 Hektar und damit 15,0 Prozent der von Ausländern erworbenen Fläche. Das ist der zweitgrößte Flächenanteil bei gemeinsam fünftgrößter Meldungszahl. Australien zeigt dasselbe Muster im Kleinen, mit zwei Meldungen und 13 Hektar. Anzahl und Fläche ordnen sich unterschiedlich, weil einige wenige große Einzelgrundstücke viele kleine aufwiegen können.
Der Anteil ist von niedriger Basis gestiegen
Das Ministerium veröffentlichte außerdem eine Referenzreihe für frühere Zeiträume, die auf Schätzung und nicht auf gemeldeter Staatsangehörigkeit beruht. Danach lagen die Meldungen ausländischer Beteiligter 2021 bei 51 Fällen (0,3 Prozent), 2022 bei 50 (0,3 Prozent), 2023 bei 64 (0,3 Prozent), 2024 bei 83 (0,4 Prozent) und im ersten Halbjahr 2025 bei 49 (0,5 Prozent). Die Fläche erzählt eine unruhigere Geschichte: 896 Hektar im Jahr 2021, 2,1 Prozent des Gesamtwerts, fielen 2022 auf 160 Hektar und 0,3 Prozent und stiegen bis 2024 auf 442 Hektar und 0,9 Prozent. Weil die früheren Werte geschätzt und die neuen gemeldet sind, dürfen beide Reihen nicht als eine durchgehende Linie gelesen werden.
Was das für einen Käufer bedeutet, der auf Japan schaut
Japan kennt keine Eigentumsbeschränkung nach Staatsangehörigkeit, und das Eigentum ist vollwertig, einschließlich des Grundstücks unter dem Gebäude. Nach unserer Momentaufnahme vom 7. September liegt das nationale Preisniveau bei 2.950 US-Dollar je Quadratmeter, ein abgeleiteter Schätzwert mittlerer Verlässlichkeit, bei einer Bruttomietrendite von 4,34 Prozent und einer Nettorendite von 4,05 Prozent nach der effektiven Steuer von 6,72 Prozent, die wir für einen standardisierten Nichtansässigen modellieren. Die Transaktionskosten betragen 10,9 Prozent, unser Blasenrisikowert liegt bei 67 im erhöhten Band, das Preis-Einkommens-Verhältnis bei 11,6. Über zehn Jahre stieg die Preisreihe in Yen um 35,0 Prozent, fiel in Dollar aber um 1,9 Prozent, weil die Währung zurücknahm, was der Markt einbrachte.
Gemessen an den 23.845 Hektar, die in denselben sechs Monaten gemeldet wurden, sind 124 Hektar eine kleine Zahl. Die Veröffentlichung zählt weniger als Marktsignal denn als Veränderung der Transparenz: Das Ministerium hat einer Debatte, die jahrelang weitgehend ohne Zahl geführt wurde, eine Zahl zur Seite gestellt.
Sources: MLIT https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo02_hh_000001_00122.html