Japans Bodenpreise stiegen das fünfte Jahr, außerhalb Tokios und Osakas schwächt sich der Zuwachs ab
Japans präfekturale Bodenpreiserhebung vom 15. September 2026 zeigt den fünften Anstieg in Folge: 1,5% über alle Nutzungen, 1,0% Wohnbauland, 2,9% Gewerbe.
Japans Bodenpreise sind das fünfte Jahr in Folge gestiegen, wie aus der präfekturalen Bodenpreiserhebung hervorgeht, die das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus am 15. September 2026 veröffentlicht hat. Der nationale Durchschnitt über alle Nutzungen legte um 1,5% zu, Wohnbauland um 1,0% und Gewerbeflächen um 2,9%, erhoben an 21.466 Messpunkten zum Bewertungsstichtag 1. Juli 2026.
Eine Quellenanmerkung, die an den Anfang gehört
Die Mitteilung des Ministeriums nennt die Richtung jeder Reihe. Gesamtdurchschnitt, Wohnbauland und Gewerbe stiegen jeweils das fünfte Jahr in Folge; beim Gewerbe weitete sich der Zuwachs, bei den beiden anderen blieb er auf Vorjahresniveau. Was der Text der Mitteilung nicht enthält, ist ein einziger Prozentwert. Die Zahlen dieses Artikels stammen aus der Meldung der Nachrichtenagentur Jiji Press und von einem zweiten japanischen Medium, beide zur Veröffentlichung datiert; sie stimmen in jeder von uns verwendeten Zahl überein.
Wir sagen das ausdrücklich, statt sie als Ministeriumstext auszugeben. Der Unterschied ist der zwischen einer Zahl, die man nachprüfen kann, und einer, die man glauben muss.
Den nationalen Wert trägt ein kleiner Teil des Landes
Die drei großen Ballungsräume stiegen um 4,4%, nach 4,3% im Vorjahr. Die Regionen insgesamt stiegen um 0,4%, der vierte Anstieg in Folge. Der landesweite Durchschnitt liegt bei 1,5%.
Die Ballungsräume laufen damit rund elfmal so schnell wie der Rest des Landes. Ein nationaler Durchschnitt von 1,5% ist das, was die Rechnung ergibt, wenn sich ein kleiner, teurer Anteil der Fläche um 4,4% bewegt und der große, günstige Rest um 0,4%. Die Schlagzeile ist ein Landeswert, den nur sehr wenige im Land tatsächlich erlebt haben.
Wo die Dynamik kippt
Nagoya stieg um 1,9%, nach 2,1%. Die vier großen Regionalstädte Sapporo, Sendai, Hiroshima und Fukuoka stiegen um 4,1%, nach 5,3% im Vorjahr, ein Rückgang um 1,2 Prozentpunkte binnen eines Jahres. Der Ministeriumstext bestätigt das Muster in Worten: Tokio und Osaka weiteten ihre Zuwächse aus, Nagoya schwächte sich ab, die vier Regionalstädte ebenfalls.
Die Schlagzeile lautet also fünftes Jahr in Folge steigend, die Zusammensetzung lautet Tokio und Osaka beschleunigen, während fast alles andere langsamer wird. Beide Sätze beschreiben dieselbe Veröffentlichung.
Eine Bewertungserhebung, kein Transaktionsindex
Es lohnt sich, genau zu sein, was gemessen wurde. Die Erhebung bewertet feste Punkte zu einem festen Stichtag im Rahmen der japanischen nationalen Landnutzungsplanung. Sie erfasst geschätzte Bodenwerte, nicht Hauspreise.
In Japan ist dieser Abstand ungewöhnlich groß. Ein großer Teil des Werts einer älteren japanischen Immobilie steckt im Boden, während das Gebäude nach einem Schema abschreibt, das Käufer wie Kreditgeber kennen. Steigende Bodenpreise neben stagnierenden oder fallenden Hauspreisen sind dort kein Widerspruch, sondern der Normalfall.
Was unsere eigene japanische Zeile sagt
Unsere Japan-Zeile, erhoben am 7. September 2026 und mit mittlerer Verlässlichkeit bewertet, führt landesweit 2.950 Dollar je Quadratmeter. Sie ist aus der Erhebung der staatlichen Wohnungsbaufinanzierungsagentur unter Flat-35-Kreditnehmern abgeleitet, transaktionsbasiert und von uns segmentgewichtet; die Gewichtung ist unsere eigene Arbeit, weshalb die Zeile mittel und nicht hoch eingestuft ist. Die Bruttomietrendite beträgt 4,34%, netto 4,05% nach einer effektiven Steuer von 6,72%, einer der niedrigsten Werte unserer gesamten Abdeckung, weil japanische Mieteinkünfte eines Nichtansässigen progressiv mit dem Grundfreibetrag veranlagt werden statt mit dem Quellensteuersatz von 20,42%. Die Transaktionskosten liegen bei 10,9%, der Bubble-Risk-Wert bei 67 im erhöhten Band, das Preis-Einkommens-Verhältnis bei 11,6.
Ein Zahlenpaar schließt den Fall ab. Über zehn Jahre liegen japanische Wohnimmobilienpreise in Yen um 35,0% höher und in Dollar um 1,9% niedriger. Ein fünftes Jahr steigender Bodenpreise hat einem Käufer in Dollar über ein Jahrzehnt nichts eingebracht. Nichts davon ist ein Rat zum Kaufen oder Investieren.
Sources: MLIT https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00084.html; Jiji Press https://www.nippon.com/ja/news/yjj2026091500627/; Tokyo Hodo Shimbun https://tokyonewsmedia.com/archives/27985