Malaysia: Neue Wohnungspolitik bringt Mietrecht und Build-Then-Sell bis 2035

Die am 10. August vorgestellte Nationale Wohnungspolitik 2026–2035 verbindet das Ziel von einer Million bezahlbarer Wohnungen mit Malaysias erstem Wohnraummietgesetz.

Wohnungsbau- und Kommunalminister Nga Kor Ming stellte Malaysias Nationale Wohnungspolitik 2026–2035 am 10. August in Petaling Jaya vor und setzte darin das Ziel von einer Million bezahlbarer Wohnungen bis 2035. Für alle, die bereits malaysische Immobilien besitzen, wiegt allerdings der gesetzgeberische Teil schwerer: Die Politik verpflichtet sich, jene Gesetze neu zu fassen, die Verkauf, Vermietung und Verwaltung von Wohnraum regeln. Der Rahmen umfasst sechs Schwerpunktbereiche, 17 Strategien und 59 Aktionspläne.

Vier Rechtsänderungen, die bestehende Eigentümer erreichen

Vorgesehen ist ein Residential Tenancy Act. Malaysia verfügt bislang über kein eigenes gesetzliches Regelwerk für Wohnraummieten, sodass Mietstreitigkeiten dem allgemeinen Vertragsrecht und den Zivilgerichten überlassen bleiben. Hinzu kommen ein neues Housing Developers Act, Änderungen am Strata Management Act 2013 sowie die Einführung von Kaufoptionen und Sunset-Klauseln in Kaufverträgen. Der größte Teil des in ausländischer Hand befindlichen malaysischen Wohneigentums wird über Strata-Titel gehalten – womit die Änderungen am Strata Management Act die unmittelbar breiteste Wirkung entfalten dürften.

Build Then Sell, schrittweise eingeführt

Die Politik sieht einen stufenweisen Übergang zum Modell Build Then Sell vor, bei dem Käufer erst bei Fertigstellung zahlen statt fortlaufend während der Bauphase. BTS existiert in Malaysia seit Jahren als freiwillige Alternative zum vorherrschenden System Sell Then Build, ohne dieses verdrängt zu haben; neu ist, dass der Übergang von einer Option zur politischen Vorgabe wird. Als Begründung nennt das Papier ausdrücklich das langjährige Problem verzögerter, notleidender und abgebrochener Wohnbauprojekte – neben unverkauften Beständen und dem Auseinanderfallen von Angebot und Nachfrage.

Finanzierungsmaßnahmen ohne Termine

Auf der Nachfrageseite listet die Politik Mietkaufmodelle, Miteigentum, Festzinshypotheken und ein Housing Credit Guarantee Scheme auf, dazu einen Big-Data-Abgleich des Angebots mit der demografischen Nachfrage, verkehrsorientierte Entwicklung, moderne Bauverfahren und Grünzertifizierung. Keine dieser Maßnahmen ist in den Vorstellungsunterlagen mit einem Umsetzungsdatum versehen.

Der Markt, in den das fällt

Glopra führt Malaysia landesweit bei rund 1.050 US-Dollar je Quadratmeter, abgeleitet aus dem durchschnittlichen Wohnimmobilienpreis von NAPIC für das erste Quartal 2026 in Höhe von 507.533 MYR, geteilt durch eine geschätzte landesweite Durchschnittswohnfläche. Der Wert wird mit niedriger Konfidenz geführt, weil die malaysische amtliche Statistik Preise je Objekt und einen Index veröffentlicht, aber keinen nationalen Quadratmeterdurchschnitt. Die Bruttomietrendite beträgt 5,27%, das jährliche Preiswachstum nach dem NAPIC-Index 1,7%. Am häufigsten überrascht ausländische Vermieter die Steuerzeile: Malaysia erhebt pauschal 30% auf Mieteinnahmen Nichtansässiger, was die 5,27% brutto auf etwa 3,7% netto drückt. Ein gesetzlicher Mietrahmen würde an der Steuer nichts ändern – wohl aber daran, wie durchsetzbar der Mietvertrag hinter der Rendite tatsächlich ist.

Sources: New Straits Times (10 Aug 2026) https://www.nst.com.my/news/nation/2026/08/1508123/govt-targets-one-million-affordable-homes-2035; EdgeProp.my https://www.edgeprop.my/content/1917065/govt-launches-national-housing-policy-2026%E2%80%932035-targets-one-million-affordable-homes-2035

Market data: Malaysia