Elfter Monat in Folge mit mehr Verkäufen in Miami-Dade — Häuser und Eigentumswohnungen driften auseinander

Miami-Dade meldete im Juli 1.935 Abschlüsse, 8,6 % mehr als im Vorjahr. Der Median für Häuser stieg um 3,79 %, der für Wohnungen fiel um 1,48 %.

Miami-Dade verzeichnete im Juli 2026 1.935 abgeschlossene Wohnimmobilienverkäufe, ein Plus von 8,6 % gegenüber 1.782 im Vorjahresmonat und den elften Monat in Folge mit einem Zuwachs im Jahresvergleich, wie die MIAMI Association of Realtors am 17. August mitteilte. Unter dieser einen Schlagzeile laufen zwei Märkte in entgegengesetzte Richtungen, und der Abstand zwischen ihnen ist inzwischen so groß, dass ein Durchschnittswert auf Kreisebene keinen von beiden beschreibt.

4,8 Monate gegen 12 Monate

Einfamilienhäuser: 909 Verkäufe, ein Plus von 5,6 %, zu einem Median von 685.000 Dollar, plus 3,79 %, bei 4.275 aktiven Angeboten — 22,8 % weniger als vor einem Jahr — und 4,8 Monaten Angebotsreichweite. Nach der üblichen Schwelle ist das ein Verkäufermarkt. Eigentumswohnungen: 1.026 Verkäufe, ein Plus von 11,4 %, zu einem Median von 400.000 Dollar, minus 1,48 %, bei 11.324 Angeboten und 12 Monaten Angebotsreichweite. Nach demselben Maßstab ist das ein Käufermarkt. Von Wohnungen werden mehr verkauft als von Häusern, und trotzdem wächst der Bestand weiter, weil die Angebotsseite schneller zulegt als die Verkaufsseite.

Die Vermarktungsdauer erzählt dieselbe Geschichte. Ein Haus in Miami-Dade brauchte 45 Tage bis zum Vertragsabschluss und 88 Tage bis zur Beurkundung. Eine Eigentumswohnung brauchte 86 Tage bis zum Vertrag und 125 bis zum Abschluss — in jeder Etappe mehr als einen Monat länger.

Bargeld und die Spitze des Marktes

Auf Barzahler entfielen 35,1 % aller Abschlüsse im County, gegenüber rund 26 % landesweit. Die Aufteilung darin ist aufschlussreich: 47,5 % der Wohnungsverkäufe liefen bar, gegenüber 21,2 % bei Einfamilienhäusern. Verkäufe oberhalb einer Million Dollar stiegen im Jahresvergleich um 15,5 % auf 394. Miamis Wohnungsmarkt wird überproportional von Käufern geräumt, die keine Hypothek brauchen — deshalb haben die steigenden US-Hypothekenzinsen die Transaktionszahlen bei Eigentumswohnungen nicht gebremst, obwohl die Preise dort nachgaben.

Landesweit wiederholt sich das Muster in milderer Form: Florida schloss 23.870 Einfamilienhausverkäufe ab, ein Plus von 5,1 %, zu einem Median von 425.000 Dollar, plus 3,7 %, sowie 8.194 Verkäufe von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, ein Plus von 11 %, zu einem Median von 295.000 Dollar, unverändert im Jahresvergleich. Die Angebotsreichweite lag bei 4,5 Monaten für Häuser und 7,8 für Wohnungen.

Was Glopras Miami-Momentaufnahme zeigt

Glopra führt Miami mit Stand 23. Juli 2026 bei 5.802 Dollar je Quadratmeter, bei einer Bruttomietrendite von 6,84 %; die Preise liegen auf Zwölfmonatssicht 3,1 % niedriger und über fünf Jahre 45,4 % höher. Der Blasen-Score beträgt 75 und liegt damit im erhöhten Band. Der negative Zwölfmonatswert sitzt auf der Wohnungsseite der Divergenz: Glopras Quadratmeterwert ist zum Apartmentbestand hin gewichtet, und genau in dieser Hälfte von Miami-Dade fallen die Medianpreise. Eine Bruttorendite von 6,84 % bleibt für eine große US-Küstenstadt hoch, und standardisierte Transaktionskosten von 6,9 % machen Miami zu einem der günstigeren von Glopra erfassten Märkte beim Ein- und Ausstieg — auch das erklärt, warum der Wohnungsmarkt weiterhin in diesen Größenordnungen umschlägt.

Der Druck, der hier nicht sichtbar wird

Was die Juli-Veröffentlichung nicht misst, sind die Haltekosten einer Eigentumswohnung in Florida: Umlagen der Eigentümergemeinschaft und Versicherungsprämien tauchen in den Verkaufsdaten überhaupt nicht auf. Ein Angebotsüberhang von 12 Monaten und ein fallender Median in einem Markt, in dem die Verkaufszahlen gleichzeitig um 11,4 % steigen, lassen sich schwer allein über die Nachfrage erklären; das verweist auf die Kostenseite des Haltens. Was auch immer die Ursache ist — es ist eine Größe, die vor der Unterschrift Gebäude für Gebäude zu prüfen ist und die ein Median auf Kreisebene nicht offenlegt.

Sources: MIAMI Association of Realtors (17 Aug 2026) https://www.miamirealtors.com/2026/08/17/miami-dade-total-home-sales-rise-for-11th-consecutive-month/; Florida Realtors (17 Aug 2026) https://www.floridarealtors.org/news-media/news-articles/2026/08/florida-home-sales-rise-11th-straight-month

Market data: United States · Miami