Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten in Montenegro: Leitfaden 2026

Nominal 15%, effektiv 11,87%: So rechnet der Gemeindezuschlag prirez in Montenegro wirklich, und das steckt in den 9,6% Kaufnebenkosten für Ausländer.

Nehmen Sie eine Wohnung in Kotor, die für 1 000 Euro im Monat vermietet wird. Das sind 12 000 Euro Jahresmiete, und die Steuer darauf beträgt nicht 1 800 Euro, wie der Satz von 15% vermuten lässt, sondern rund 1 424 Euro. Woher diese Differenz kommt, erklärt zugleich, warum die montenegrinische Mietbesteuerung so häufig falsch dargestellt wird.

Der Pauschalabzug von 30 Prozent

Besteuert wird nicht die volle Miete. Vor Anwendung der Einkommensteuer werden pauschal 30% als Kosten abgezogen, die normirani troškovi. Belege verlangt die Steuerverwaltung dafür nicht, eine Buchführung ebenso wenig. Die Steuer trifft damit 70% der Bruttomiete, rechnerisch 10,50%. Die Länderübersichten von PwC beschreiben denselben Mechanismus.

Warum der prirez die Belastung nicht über 15 Prozent hebt

Der Gemeindezuschlag wird nicht auf die Miete erhoben, sondern auf die bereits ermittelte Steuer. Bei einem üblichen Satz von 13% ergibt sich: 10,50% plus 13% davon, macht 11,87% der Bruttomiete. Genau diesen Wert führt Glopra im Datenstand vom 2026-07-23 nach Methodik v3 für Montenegro.

Viele Interessenten nehmen an, der Zuschlag treibe die Belastung über die nominalen 15% hinaus. Das kann nicht geschehen, weil seine Bemessungsgrundlage die Steuer ist und nicht der Mietertrag. Nachlesen lässt sich die Systematik im Portal der Steuerverwaltung, eporezi.me .

Kotor, Budva, Podgorica: die Spanne der Gemeinden

Jede Gemeinde legt ihren prirez selbst fest, weshalb der effektive Satz laut Glopra zwischen 10,5% und 12,08% liegt. Budva erhebt 10% und kommt auf 11,55%, Podgorica und Cetinje erheben 15% und landen bei 12,08%. Zwischen der günstigsten und der teuersten Gemeinde liegt gut ein halber Prozentpunkt der Bruttomiete. Bei einer Jahresmiete von 12 000 Euro sind das rund 64 Euro Unterschied, ein Betrag, der die Standortwahl kaum tragen dürfte.

Kein Progressionstarif

Der Satz hängt nicht von der Höhe der Einnahmen ab. Ein Studio mit 6 000 Euro Jahresmiete wird prozentual genauso besteuert wie eine Villa mit 60 000 Euro. Wer nach und nach ein kleines Portfolio aufbaut, rutscht also in keine höhere Stufe.

9,6 Prozent Nebenkosten beim Kauf

Glopra beziffert die gesamten Transaktionskosten auf 9,6% des Kaufpreises. Größter Posten ist die progressive Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien, hinzu kommen die notarielle Beurkundung, die Eintragung im Kataster, die unabhängige rechtliche Prüfung und, sofern der Käufer sie trägt, die Maklerprovision.

Beim Landesdurchschnitt von 2 785 USD je Quadratmeter kostet eine Wohnung mit 70 m² etwa 195 000 USD, wozu rund 18 700 USD an Nebenkosten treten. Diese Summe muss aus Eigenmitteln stammen und ist beim Wiederverkauf verloren.

Rendite und Preisentwicklung im Verhältnis

Die Bruttomietrendite liegt bei 4,84%. Nach der effektiven Steuer bleiben gut 4,2%, und davon gehen Hausgeld, Verwaltung, Leerstand und die jährliche kommunale Grundsteuer noch ab.

Die Preise sind erheblich kräftiger gestiegen als die Mieten: in US-Dollar 101,4% in fünf Jahren, 154,1% in zehn Jahren und weitere 9,8% in den vergangenen zwölf Monaten, bei einem Verhältnis von Preis zu Einkommen von 13,0. Glopra stuft das Blasenrisiko mit einem Score von 76 als erhöht ein und bewertet die Datenqualität für Montenegro zugleich als hoch. Diese Kombination spricht für Vorsicht.

Steuerregeln und kommunale Zuschläge ändern sich; dieser Text ist allgemeine Information und keine Steuerberatung, lassen Sie Ihren Fall daher vor dem Kauf von einem montenegrinischen Berater prüfen.

Quellen

Glopra

PwC Worldwide Tax Summaries

Market data: Montenegro