Niederländische Hauspreise legten im August nur noch 3,3 % zu

Bestandswohnungen in den Niederlanden kosteten im August 3,3 % mehr als vor einem Jahr, nach 3,9 % im Juli. Der Index fiel 0,1 %; im Schnitt 503.523 Euro.

Der Durchschnittspreis einer bestehenden Eigentumswohnung in den Niederlanden lag im August 2026 um 3,3 % über dem Vorjahreswert, nach 3,9 % im Juli, und um 0,1 % unter dem Vormonat. Das nationale Statistikamt und das Katasteramt, die den Index gemeinsam berechnen, veröffentlichten die Augustzahlen am 22. September 2026. Im Schnitt wechselte eine Wohnung für 503.523 Euro den Besitzer.

Eine Abkühlung, die fast zwei Jahre dauert

Der Jahresanstieg erreichte im Januar 2025 mit 11,5 % seinen Höhepunkt und hat sich seither in nahezu jedem Monat abgeschwächt. Der Verlauf 2026: 5,4 % im Januar, 5,4 % im Februar, 5,0 % im März, 4,3 % im April, 4,4 % im Mai, 4,1 % im Juni, 3,9 % im Juli und 3,3 % im August. Der einzige Ausschlag nach oben fiel in den Mai, sonst geht es gleichmäßig abwärts. Das Statistikamt formuliert es knapp: Der Jahresanstieg verlangsamt sich seit Ende 2024 nahezu ununterbrochen.

Der Index selbst stand im August bei 156,6 Punkten, Basis 100 im Jahr 2020. Das sind 17,8 % über dem vorherigen Höchststand vom Juli 2022 und sehr deutlich über dem Tief vom Juni 2013, mit dem der aktuelle Aufschwung begann. Gestoppt hat die Beschleunigung, nicht das Preisniveau.

Weniger Verkäufe im August, das Jahr bleibt trotzdem im Plus

Im August 2026 wechselten 18.886 Wohnungen den Besitzer, 2,9 % weniger als im August 2025. Es ist erst der zweite Jahresrückgang 2026; der andere war der Mai mit 2,5 %. In den ersten acht Monaten fanden 156.028 Wohnungen neue Eigentümer, mehr als 4 % über dem Vergleichszeitraum 2025.

Monatliche Transaktionszahlen schwanken stark. Die Reihe 2025 bewegte sich im Jahresvergleich zwischen 1,4 % und 28,8 %. Ein einzelner negativer Monat sagt deshalb weniger aus als die Acht-Monats-Summe, die weiterhin positiv ist.

Was das Preisniveau für Käufer und Vermieter bedeutet

Pro Quadratmeter statt pro Wohnung gerechnet liegen niederländische Immobilien bei rund 5.560 US-Dollar, gemessen an den medianen Transaktionspreisen der Maklerdaten für das zweite Quartal. Angebotsmieten im freien Segment von etwa 22,40 US-Dollar je Quadratmeter und Monat ergeben eine Bruttomietrendite nahe 4,8 %, die auf rund 3,1 % sinkt, sobald die effektive Steuer auf Mieteinnahmen berücksichtigt wird. Die Preise liegen etwa 110 % über dem Niveau von vor zehn Jahren.

Für Käufer lautet die praktische Lesart: Der niederländische Markt ist vom Sprint in den Schritt gefallen, ohne die Richtung zu ändern. Für Vermieter ist die Rechnung enger. Allein der Steuerkeil nimmt mehr als ein Drittel der Bruttoeinnahmen, und aus den verbleibenden 3,1 % müssen noch Instandhaltung, Leerstand und Verwaltung bezahlt werden. Derzeit trägt der Preisanstieg von 3,3 % pro Jahr mehr zur Gesamtrendite bei als die Miete.

Hoher Einstiegspreis, dünne Nachsteuerrendite und ein Wachstum, das sich seit Anfang 2025 mehr als halbiert hat: Diese Kombination erklärt, warum der niederländische Markt weiterhin eher teuer als günstig wirkt. Die nächste Probe ist, ob sich der Rückgang vom August wiederholt. Ein Monat unter null liegt im üblichen Rauschen eines Monatsindex; eine Serie davon wäre ein ganz anderes Signal.

Sources: Statistics Netherlands (CBS) and Kadaster, Price increase of existing owner-occupied homes slows further in August, 22 September 2026 https://www.cbs.nl/en-gb/news/2026/39/price-increase-of-existing-owner-occupied-homes-slows-further-in-august

Market data: Netherlands