Niederlande: Wohnpreise plus 4,2 Prozent – doch in sechs Gemeinden fallen sie

Bestandsimmobilien verteuerten sich im zweiten Quartal laut CBS um 4,2% gegenüber dem Vorjahr. In sechs Gemeinden sanken die Preise, Amsterdam kam auf 0,1%.

Bestehende Eigentumswohnungen und -häuser wechselten in den Niederlanden im zweiten Quartal 2026 für 4,2% mehr den Besitzer als ein Jahr zuvor, wie das Statistikamt CBS am 11. August meldete – das zehnte Quartal in Folge mit einem Jahresplus. Die interessantere Zahl ist allerdings die Sechs: In so vielen niederländischen Gemeinden gingen die Preise tatsächlich zurück, nach nur einer im Vorquartal.

Wo die Rückgänge auftraten

Den stärksten Rückgang verzeichnete die zeeländische Gemeinde Noord-Beveland mit 5,1%. Ouder-Amstel, unmittelbar südöstlich von Amsterdam gelegen, gab um 2,8% nach, die Blumenzwiebelstadt Hillegom um 2,5%. Valkenswaard und Veldhoven, beide im Einzugsgebiet von Eindhoven, rutschten jeweils um 0,8% ab, IJsselstein um 0,3%. Es handelt sich um kleine Märkte, in denen eine Handvoll Transaktionen den Quartalsdurchschnitt verschieben kann; entscheidender als die einzelnen Prozentwerte ist daher das Muster: Die Rückgänge häufen sich rund um Amsterdam und Eindhoven – jene beiden Regionen, die den vorangegangenen Aufschwung angeführt hatten.

Das Wachstum ist an die Peripherie gewandert

Die kräftigsten Zuwächse lagen weit außerhalb der Randstad. Oost Gelre an der deutschen Grenze legte um 20,9% zu, Voorst um 19,4%, Pekela in Groningen um 16,2%, Tubbergen um 14,8% und Noardeast-Fryslân um 14,3%. Die vier großen Städte bewegten sich sämtlich auf oder unter dem Landesdurchschnitt: Amsterdam 0,1%, Utrecht 2,2%, Rotterdam 3,2%, Den Haag 4,5%. Die Spreizung passt zu Käufern, die Entfernung gegen Wohnfläche eintauschen – das CBS veröffentlicht den Index allerdings ohne Ursachenzuschreibung.

Wie die Rendite nach Steuern aussieht

Glopra führt den niederländischen Landesdurchschnitt bei rund 4.900 US-Dollar je Quadratmeter. Der Wert leitet sich aus dem durchschnittlichen Transaktionspreis des CBS von 496.235 € geteilt durch die typische Wohnfläche ab und wurde gegen NVM-Daten sowie zwei unabhängige Quadratmeterpreisreihen gegengeprüft. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,97%. Zugleich tragen die Niederlande mit 36% eine der schwersten standardisierten Mietsteuerlasten für Nichtansässige im 70-Märkte-Universum von Glopra, was den Bruttowert vor Betriebskosten auf etwa 3,8% netto drückt. Bei einem Landesindex von plus 4,2% und einem faktisch stagnierenden Amsterdam übernimmt inzwischen die Ertragsseite mehr Arbeit als die Wertsteigerung.

Sources: CBS (Statistics Netherlands) https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2026/33/in-6-gemeenten-daalden-prijzen-bestaande-koopwoningen; NL Times https://nltimes.nl/2026/08/11/home-prices-still-rising-almost-everywhere-nl-decreases-6-municipalities

Market data: Netherlands