Niederländischer Haushalt senkt die Grunderwerbsteuer für Anleger ab 2027 auf 7 Prozent

Die Niederlande wollen die Grunderwerbsteuer für Käufer, die nicht selbst einziehen, im Steuerpaket 2027 von 8 auf 7 Prozent senken.

Die niederländische Regierung hat ihr Steuerpaket für 2027 am 15. September 2026 um 15:35 Uhr veröffentlicht. Darin steht eine Maßnahme, die die Rechnung für jeden verändert, der niederländische Wohnimmobilien als Kapitalanlage kauft: Die Grunderwerbsteuer, die overdrachtsbelasting, sinkt 2027 von 8 auf 7 Prozent für Käufer, die die Immobilie nicht selbst bewohnen. Die Mitteilung formuliert es unmissverständlich: „het tarief voor de overdrachtsbelasting voor niet-bewoners van 8% naar 7% in 2027".

Entscheidend ist die Selbstnutzung, nicht die Staatsangehörigkeit

Auf den Wortlaut kommt es an, und er wird leicht falsch gelesen. Der Satz hängt daran, ob der Käufer die Wohnung selbst bewohnt, nicht daran, woher er stammt oder wo er steuerlich ansässig ist. Ein Nichtansässiger, der eine Wohnung zur Vermietung erwirbt, zahlt also dieselben 7 Prozent wie ein niederländischer Anleger, der die identische Wohnung ein Stockwerk tiefer kauft. Einen gesonderten Zuschlag für ausländische Käufer enthält die Maßnahme nicht, und der Satz für Selbstnutzer wird in der Mitteilung nicht erneut genannt.

Es handelt sich zudem um einen Vorschlag, nicht um geltendes Recht. Das Steuerpaket muss beide Kammern des Parlaments passieren, und verbindlich wird der Wortlaut, den beide Kammern beschließen.

Zwei eigene Maßnahmen für die Wohnungsbaugesellschaften

Dasselbe Paket enthält zwei Änderungen für den sozialen Mietwohnungssektor. Ab 2027 sind Wohnungsbaugesellschaften von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn sie Sozialmietwohnungen an andere Wohnungsbaugesellschaften übertragen; damit entfällt eine Steuerlast bei Portfolioumschichtungen innerhalb des Sektors. Und ab 2029 will die Regierung für sie die generische Zinsabzugsbeschränkung streichen, mit dem erklärten Ziel, ihre Investitionskapazität zu erhöhen, damit sie mehr Sozialmietwohnungen bauen können.

Beide Maßnahmen weisen in dieselbe Richtung wie die Satzsenkung: Sie verringern die Reibung bei Transaktionen, statt den Preis zu subventionieren.

Was ein Prozentpunkt tatsächlich wert ist

Bei einem Mietobjekt für 500.000 Euro beträgt der Unterschied zwischen 8 und 7 Prozent 5.000 Euro. Das ist unsere eigene Rechnung auf Basis der angekündigten Sätze, keine Zahl aus der Mitteilung. Gemessen an unserer Schätzung der Transaktionskosten für die Niederlande, 11,5 Prozent des Kaufpreises, nimmt die Senkung rund ein Zwölftel der gesamten Einstiegskosten weg. Sie verkürzt die Amortisation eines Erwerbs; sie ändert nichts an den Erträgen, die das Objekt abwirft.

Diese Unterscheidung ist im niederländischen Fall ungewöhnlich scharf. Die Niederlande besteuern die tatsächlich vereinnahmte Miete aus privat gehaltenen Wohnimmobilien nicht so, wie es die meisten europäischen Märkte tun. Besteuert wird eine fiktive Rendite auf das Vermögen im Rahmen der box 3, und unser Modell wendet den Satz von 36 Prozent an, was bei einer Bruttorendite von 5,97 Prozent eine Nettorendite von 3,82 Prozent ergibt. Weil die Belastung am Wert des Vermögens hängt und nicht an seinem Ertrag, erhöht eine höhere Miete die Steuer nicht, und ein Leerstandsmonat senkt sie nicht. Die Senkung der Grunderwerbsteuer wirkt auf die Einstiegskosten; die laufende Belastung bleibt, wo sie war.

Der Markt, auf den die Senkung trifft

Nach unserer Momentaufnahme vom 7. September liegt das niederländische Preisniveau bei 4.900 US-Dollar je Quadratmeter, abgeleitet aus Transaktionsdaten des nationalen Statistikamts und mit hoher Verlässlichkeit versehen. Die Preise lagen in Euro um 3,9 Prozent und in Dollar um 3,7 Prozent über dem Vorjahr. Unser Blasenrisikowert beträgt 65 im erhöhten Band, das Preis-Einkommens-Verhältnis 7,5, was am Maßstab unserer europäischen Abdeckung moderat ist. Das Eigentum ist vollwertig, doch in Teilen des Landes liegt der Grund darunter in einem langfristigen Erbbaurecht, dem erfpacht, das ein Käufer vor jeder Unterschrift prüfen sollte.

Dies ist keine Steuerberatung, und die Behandlung eines einzelnen Erwerbs hängt von Umständen ab, die die Mitteilung nicht behandelt.

Sources: Government of the Netherlands https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/15/belastingplan-2027-voorstellen-voor-beter-werkend-belastingstelsel-en-gezonde-overheidsfinancien

Market data: Netherlands