Chiang Mai bleibt mit 11.353 unverkauften Wohnungen sitzen, Chiang Rai braucht 96 Monate zum Abbau

Der unverkaufte Wohnungsbestand in Nordthailand wächst weiter: Chiang Mai hält 11.353 Einheiten, und Chiang Rai braucht 96 Monate, um das Gebaute aufzunehmen.

Thailands Immobilieninformationszentrum hat am 25. September 2026 seine Erhebung zum nordthailändischen Wohnungsmarkt für das erste Halbjahr 2026 veröffentlicht, die Chiang Mai, Lamphun, Chiang Rai, Phitsanulok und Nakhon Sawan umfasst. In Chiang Mai, dem größten Markt der Region, standen 12.715 Einheiten im Wert von 60.091 Millionen Baht zum Verkauf, nach Einheiten 12,7 Prozent und nach Wert 16,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, und 11.353 dieser Einheiten waren weiterhin unverkauft, 12,0 Prozent mehr als im Vorjahr.

Die Lesart des Zentrums selbst lautet, die Region gehe in eine Phase der Neuausrichtung über und verschiebe sich von der Expansion hin dazu, vorhandenen Bestand in Bargeld zu verwandeln. Die Zahl der neu gestarteten Projekte in den fünf Provinzen fiel um etwa 9 Prozent.

Die Absorptionsrechnung unterscheidet sich um fast das Vierfache

Am klarsten lassen sich diese fünf Märkte über die Zeit vergleichen, die jeder braucht, um das schon Gebaute zu verkaufen. Chiang Mai nimmt monatlich 1,8 Prozent seines Bestands auf, was etwa 50 Monate ergibt, und die Aufteilung darin ist lehrreich: Eigentumswohnungen räumen sich in 39 Monaten, niedriggeschossige Häuser in 55. Lamphun ist mit 3,1 Prozent pro Monat und 26 Monaten das schnellste, allerdings auf viel kleinerer Basis von 979 zum Verkauf stehenden Einheiten im Wert von 2.550 Millionen Baht, davon 795 unverkauft.

Am anderen Ende nimmt Chiang Rai 1,0 Prozent pro Monat auf und braucht 96 Monate, also acht Jahre, um 2.843 unverkaufte Einheiten von 3.020 zum Verkauf stehenden im Wert von 11.772 Millionen Baht abzubauen. Nakhon Sawan liegt bei 1,3 Prozent pro Monat und 69 Monaten, mit 1.239 unverkauften von 1.347 zum Verkauf stehenden im Wert von 6.858 Millionen Baht.

In zwei Provinzen haben die Entwickler schon aufgehört

Die Angebotsreaktion ist sichtbar und ungewöhnlich schroff. In Nakhon Sawan wurde im Halbjahr kein einziges neues Projekt gestartet, der gesamte zum Verkauf stehende Bestand fiel um 22,6 Prozent und die Neuverkäufe brachen um 77,0 Prozent ein. Lamphun kürzte das neue Angebot um 73,0 Prozent, der zum Verkauf stehende Bestand fiel um 17,7 Prozent, und so entsteht eine Absorptionsdauer von 26 Monaten. Chiang Rai fügte lediglich 68 neue Einheiten hinzu, 43,3 Prozent weniger als ein Jahr zuvor.

Phitsanulok ist das schärfste Beispiel desselben Mechanismus. Das neue Angebot fiel dort um 91,4 Prozent, während die Neuverkäufe um 61,4 Prozent stiegen, und die Absorptionsdauer verkürzte sich von 119 auf 78 Monate. Nichts an dieser Verbesserung stammt allein aus stärkerer Nachfrage. Sie stammt daraus, dass die Entwickler aufgehört haben.

Was wir bewusst weggelassen haben

Ein Zahlenblock aus dieser Mitteilung steht nicht in diesem Artikel. Die Mitteilung führt einen Neuverkaufswert von 5.790 Millionen Baht mit angehängten prozentualen Veränderungen, und zwei getrennte Lesungen des Dokuments waren sich nicht einig, ob diese Chiang Mai allein oder den fünf Provinzen zusammen zuzuordnen sind. Eine Zahl, deren geografische Ebene unsicher ist, ist schlechter als keine Zahl, denn ein Provinzwert, der als Regionalwert präsentiert wird, gibt die Größe des Marktes stillschweigend falsch an. Sie bleibt draußen, bis die Ebene geklärt ist.

Wie das zu unseren eigenen Zahlen für Chiang Mai passt

Nach den Daten von Glopra verlangt eine Eigentumswohnung mit einem Schlafzimmer in Chiang Mai 2.523.950 Baht, also 76.333 USD, gegenüber einer Angebotsmiete von 14.524 Baht im Monat, also 439,26 USD. Beide stammen vom selben Portal, derselben Stadt und demselben Segment der Einzimmerwohnungen, was das Verhältnis nutzbar macht, und es ergibt vor Kosten eine Bruttorendite von etwa 6,9 Prozent. Wir stufen diese Zeile als niedrige Verlässlichkeit ein, und der Grund zählt hier: beide Seiten sind laufende Angebotsaggregate eines Immobilienportals und keine Transaktionsdaten, und ein Angebot zeigt, was Verkäufer hoffen, nicht was Käufer gezahlt haben.

Liest man beide Quellen zusammen, sieht die Rendite für sich genommen nicht mehr wie eine gute Nachricht aus. Ein Markt mit 39 Monaten unverkauften Wohnungsbestands ist kein Markt, in dem Angebotsmieten nach oben geboten werden. Eine Angebotsrendite von 6,9 Prozent in diesem Umfeld spiegelt weit eher Preise, die zu steigen aufgehört haben, als Mieten, die davonlaufen, und der Anstieg der unverkauften Einheiten in Chiang Mai um 12,0 Prozent weist in dieselbe Richtung.

Für das Land insgesamt veröffentlichen wir einen Preis je Einheit von 77.534,50 USD, aufgebaut auf den landesweiten Eigentumsübertragungsdaten desselben Zentrums für das erste Halbjahr 2026, die 167.665 Einheiten und 429.839 Millionen Baht Übertragungswert erfassten. Eine landesweite thailändische Miete veröffentlichen wir nicht, also gibt es keine landesweite Rendite. Die thailändischen Wohnpreise bewegten sich über zwölf Monate um 1,26 Prozent in Baht und um minus 2,9 Prozent in Dollar gerechnet, über fünf Jahre um 12,0 Prozent und über zehn Jahre um 29,1 Prozent, und das Blasenrisiko des Landes bewerten wir mit 62 Punkten, im erhöhten Band. Die Zeile Chiang Mai ist eine Stadtzeile und die thailändische Zeile eine Länderzeile, zwei unterschiedliche geografische Ebenen, die nicht gegeneinander gerankt werden können.

Für ausländische Käufer kommt die Eigentumsfrage zuerst

Bevor diese Rechnung irgendetwas bedeutet: Eine nicht ansässige Person kann in Thailand eine Eigentumswohnung voll erwerben, aber nur innerhalb einer Auslandsquote von 49 Prozent je Gebäude, und Land nicht. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf 7,5 Prozent des Preises, und Mieterträge tragen in unserem standardisierten Fall ohne Wohnsitz effektiv 3,37 Prozent, innerhalb einer Spanne von 0,86 bis 15 Prozent. Eine achtjährige Absorptionsdauer in Chiang Rai und eine Gebäudequote von 49 Prozent in Chiang Mai sind zwei verschiedene Arten von Beschränkung, und nur eine davon taucht in einer Renditerechnung auf.

Sources: Real Estate Information Center (REIC), Government Housing Bank of Thailand, press release No. 294 on the northern region residential market in the first half of 2026, 25 September 2026 https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/294; Real Estate Information Center (REIC), northern housing market first half 2026 press release PDF https://www.reic.or.th/Upload/2026-09-25-reic-press-release-northern-housing-market-h1_365_1790333283_13363.pdf

Market data: Thailand · Phuket · Chiang Mai · Pattaya