Sime Darby zahlt 418,5 Mio. Ringgit für 557 Acres in Johors Grenzzone zu Singapur

Sime Darby Property kauft 556,96 Acres in Kulai von SD Guthrie für 418,5 Mio. Ringgit und plant dort eine Stadt für rund 3 Mrd. Ringgit in der Sonderwirtschaftszone.

Sime Darby Property (Kulai) Sdn Bhd hat sich am 11. August darauf verständigt, 556,96 Acres – 225,39 Hektar – des Kulai Estate im Bundesstaat Johor vom Plantagenkonzern SD Guthrie Bhd für 418,5 Millionen Ringgit zu erwerben. Das Areal erstreckt sich entlang der Jalan Kulai-Kota Tinggi und liegt in der Flagship-Zone F (Kulai-Sedenak) der Sonderwirtschaftszone Johor-Singapur. Der Käufer plant eine Township aus flachem Wohnungsbau und Gewerbe mit einem Bruttoentwicklungswert von rund 3 Milliarden Ringgit; die erste Phase startet 2028, die vollständige Fertigstellung ist auf zehn bis fünfzehn Jahre angelegt.

Was der Preis je Acre aussagt

418,5 Millionen Ringgit verteilt auf 556,96 Acres ergeben rund 751.000 Ringgit je Acre oder etwa 17,25 Ringgit je Quadratfuß Rohland. Gemessen an den angegebenen 3 Milliarden Ringgit Bruttoentwicklungswert entsprechen die Grundstückskosten knapp 14 % des späteren Bruttoerlöses – im Rahmen dessen, was malaysische Entwickler bei Township-Projekten auf der grünen Wiese üblicherweise anpeilen, und ein Signal, dass Sime Darby die Prämie der JS-SEZ für real hält, sie im Bodenpreis aber noch nicht vollständig eingepreist sieht.

Die Verkäuferseite ist der schlichtere Vorgang: SD Guthrie macht aus einem Plantagenwert Bargeld – Teil der branchenweiten Monetarisierung von Johors Estate-Flächen, die die Sonderwirtschaftszone erst ermöglicht hat.

Ein Start 2028 ist eine Wette auf die Zone, nicht auf den Markt

Die ersten Einheiten erreichen die Käufer erst rund zwölf bis achtzehn Monate nach dem Start 2028. Sie treffen damit auf einen Markt, den prägt, was die JS-SEZ bis dahin tatsächlich geliefert hat: die Rapid-Transit-System-Verbindung nach Singapur, Unternehmensverlagerungen in die Flagship-Zonen und die grenzüberschreitende Pendlernachfrage. Nichts davon steht bislang im Boden. Eine Bauzeit von zehn bis fünfzehn Jahren bedeutet, dass der Entwickler sich ausdrücklich nicht auf die heutigen Bedingungen verlässt.

Der Markt, in den das Projekt fällt

Die Malaysia-Momentaufnahme von Glopra zum 23. Juli 2026 weist einen Landesdurchschnitt von 1.050 US-Dollar je Quadratmeter aus – der niedrigste aller asiatischen Märkte in unserem Set – bei einer Bruttomietrendite von 5,27 %. Die Preise stiegen über zwölf Monate um 1,7 % in Ringgit und um 5,2 % in US-Dollar gerechnet; die Differenz ist Währung. Unser Blasenrisikowert liegt bei 53 von 100 im moderaten Bereich, und die Konfidenz der Malaysia-Zeile markieren wir als niedrig: Vergleichbare Quadratmeterdaten sind für Malaysia dünner als für die besser dokumentierten Märkte der Region.

Für ausländische Eigentümer ist die Steuerzeile das, was vor der Wachstumsgeschichte zu prüfen ist. Mieteinnahmen Nichtansässiger werden in Malaysia in unserem standardisierten Fall pauschal mit 30 % besteuert, was eine Bruttorendite von 5,27 % auf netto rund 3,7 % senkt – eines der härteren Ergebnisse unter den 70 von uns beobachteten Märkten und eine Erinnerung daran, dass plakative Renditen in günstigen Märkten nicht dasselbe sind wie Erträge.

Sources: The Star https://www.thestar.com.my/business/business-news/2026/08/11/sime-darby-property-acquires-kulai-land-for-rm4185mil; SD Guthrie Bhd https://www.sdguthrie.com/press-releases/SD%20Guthrie-Monetises-Kulai-Landbank-in-RM418.5-million-Sale-to-Sime-Darby-Property

Market data: Malaysia