BBVA erwartet 2026 zwölf Prozent höhere Immobilienpreise in Spanien bei 7,3 Prozent weniger Verkäufen
BBVA Research prognostiziert für Spanien 12 % höhere Preise 2026 und 5,7 % 2027, 7,3 % weniger Verkäufe in diesem Jahr und ein Wohnungsdefizit von rund 885.000 Einheiten.
BBVA Research hat am 13. August eine Wohnungsmarktprognose vorgelegt, die Preise und Volumina in entgegengesetzte Richtungen schickt: Die spanischen Immobilienpreise sollen 2026 um 12,0 % steigen, während die Transaktionen um 7,3 % zurückgehen. Für 2027 rechnet die Bank mit einer Abkühlung auf 5,7 % Preiswachstum bei leicht anziehenden Verkäufen – plus 0,6 % auf etwas mehr als 700.000 Geschäfte.
Zweistelliges Preiswachstum bei sinkenden Verkäufen ergibt nur unter einer Bedingung Sinn, und BBVA benennt sie unumwunden: Es gibt nicht genug Wohnraum zu kaufen.
Die Angebotsarithmetik hinter der Zahl
BBVA erwartet, dass die Baugenehmigungen in diesem Jahr um 10,1 % und im nächsten um 12,6 % zulegen. Die Baubeginne steigen von 139.000 Einheiten im Jahr 2025 auf 153.000 im Jahr 2026 und 170.000 im Jahr 2027. Dem stellt die Bank 223.000 neu gebildete Haushalte im Jahr 2026 und 217.000 im Jahr 2027 gegenüber.
Selbst 2027 übersteigt die Haushaltsbildung auf dem optimistischen Baupfad der Bank die Baubeginne um rund 47.000 Einheiten – und Baubeginne sind keine Fertigstellungen, die zwei bis drei Jahre hinterherhinken. BBVA beziffert das kumulierte Defizit bis 2027 auf etwa 885.000 Einheiten. Die Wohnbauinvestitionen steigen von 5,7 % des BIP im Jahr 2026 auf 6,0 % im Jahr 2027 – gemessen am spanischen Bauzyklus vor 2008 immer noch bescheiden.
Wo die Prognose auf die aktuellen Daten trifft
Die Spanien-Momentaufnahme von Glopra zum 23. Juli 2026 verzeichnet einen Landesdurchschnitt von 2.331 US-Dollar je Quadratmeter bei einem Preisanstieg von 12,8 % über zwölf Monate – nah genug an der Jahresprognose von 12,0 %, dass die Bank im Grunde das Fortschreiben des laufenden Tempos vorhersagt und keine Wende ausruft. Die Bruttomietrendite liegt landesweit bei 5,45 %.
Für Käufer zählt die Spreizung zwischen den Städten mehr als der nationale Wert. Madrid liegt bei 6.850 US-Dollar je Quadratmeter mit einer Bruttorendite von 5,04 %, Barcelona bei 6.002 US-Dollar mit 7,40 %, Valencia bei 3.839 US-Dollar mit 5,99 %.
Das Risiko, das die Prognose nicht einpreist
Unser Blasenrisikowert für Spanien beträgt 61 von 100 und liegt damit im erhöhten Bereich. Auf Städteebene laufen die Werte weit auseinander: Madrid 76, Barcelona 60, Valencia 83 – der höchste in unserem spanischen Set, und zugleich die Stadt, die am schnellsten gestiegen ist. Diese Werte messen, wie weit sich die Preise gemessen an Einkommen, Mieten und Kredit von der eigenen Geschichte des jeweiligen Marktes entfernt haben. Ein struktureller Angebotsmangel ist ein realer und dauerhafter Preistreiber. Er ist zugleich das Argument, das den meisten Wohnimmobilienkorrekturen vorausging, denn ein Mangel erklärt, warum die Preise gestiegen sind, und sagt nichts darüber, was Käufer als Nächstes zahlen können. In BBVAs eigener Prognose halbiert sich das Preiswachstum zwischen 2026 und 2027, ohne dass sich am Defizit etwas ändert.
Sources: BBVA Research via idealista https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/08/13/910033-la-venta-de-viviendas-caera-un-7-3-en-2026-con-incrementos-de-precios-del-12-segun