Kaufnebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf in Spanien (2026)
Ein klarer Leitfaden zu den tatsächlichen Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Spanien 2026 — Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer und Stempelsteuer, Honorare, jährliche Steuer und die Regeln für nicht ansässige Investoren.
Der Immobilienkauf in Spanien ist erfreulich transparent, doch der ausgewiesene Preis ist nur der Anfang. Zwischen Steuern, Notar- und Registerkosten sowie Honoraren sollten internationale Käufer einen spürbaren Aufschlag auf den Angebotspreis einplanen. Das gilt es 2026 zu budgetieren.
Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien (ITP)
Bei einer gebrauchten Immobilie zahlen Sie die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die jede autonome Region selbst festlegt. Die Sätze reichen von 4% im Baskenland und 6% in Madrid und Navarra bis zu 10% in Katalonien, Valencia, Galicien und Kantabrien, wobei die meisten Regionen zwischen 7% und 8% liegen (idealista.com, lawants.com). Andalusien liegt bei 7%.
Neubauten: Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer
Neubauten werden stattdessen mit 10% Mehrwertsteuer (IVA) besteuert — 7% auf den Kanarischen Inseln — zuzüglich einer Stempelsteuer (AJD) von rund 0,5%–1,5% je nach Region, etwa 0,75% in Madrid und bis zu 1,5% in Katalonien (lawants.com, idealista.com).
Notar-, Register- und Anwaltskosten
Notarkosten liegen typischerweise bei 600–1.200 €, das Grundbuch bei 400–1.000 €, und ein Anwalt berechnet in der Regel rund 1%–2% des Preises zuzüglich 21% Mehrwertsteuer (lawants.com). Die Maklerprovision zahlt in Spanien traditionell der Verkäufer, nicht der Käufer.
Jährliche und Nichtansässigen-Steuern
Nach dem Erwerb kostet die kommunale Grundsteuer IBI jährlich etwa 0,4%–1,1% des Katasterwerts (spaindinavia.com). Nichtansässige zahlen 19% (EU/EWR) bzw. 24% (Nicht-EU) Steuer auf Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne bei einem späteren Verkauf werden meist mit 19% besteuert, wobei der Käufer beim Abschluss 3% des Preises einbehält (spaindinavia.com).
Änderungen 2024–2026, die zu beachten sind
Spanien schaffte im April 2025 sein Golden Visa ab, und im Januar 2025 schlug die Regierung eine Steuer von bis zu 100% auf Immobilien vor, die von nicht in der EU ansässigen Käufern erworben werden — ein Vorschlag, noch kein Gesetz (fortune.com, blevinsfranks.com).
Realistisch sollten Sie 8%–13% des Preises als gesamte Kaufnebenkosten einplanen — bei Neubauten und Regionen mit höheren Steuern eher am oberen Ende (lawants.com).
Dieser Artikel dient nur zur Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar; ziehen Sie vor dem Kauf stets einen qualifizierten lokalen Fachmann hinzu.
Sources: idealista.com, lawants.com, spaindinavia.com, blevinsfranks.com, fortune.com