Spanien fehlen 740.000 Wohnungen – nötig wären 230.000 Fertigstellungen im Jahr
Seit 2021 hat Spanien ein Defizit von 740.000 Wohnungen aufgebaut. Der Abbau erfordert laut OBS Business School acht Jahre mit je 230.000 Fertigstellungen.
Spanien hat seit 2021 eine Lücke von 740.000 Wohnungen angehäuft und wird sie frühestens in acht Jahren schließen – und selbst dann nur bei einem Bautempo, das das Land nie durchgehalten hat. Das ist der Kernbefund des Immobilienmarktberichts 2026, den Carlos Balado García für die OBS Business School verfasst hat und der am 25. August an die spanische Presse ging: Um den Rückstand abzuarbeiten, braucht es mehr als 230.000 fertiggestellte Wohnungen pro Jahr, 128 % über dem Wert von 2024.
Die Rechnung ist simpel und unerbittlich
Seit 2021 sind in Spanien 1,207 Millionen neue Haushalte entstanden, fertiggestellt wurden 474.000 Wohnungen. Die Differenz ist das Defizit, und es wächst in jedem Jahr weiter, in dem die beiden Linien nicht zusammenfinden. Derzeit baut das Land rund 2,7 Wohnungen je 1.000 Einwohner. Die Preisfolgen liegen bereits auf dem Tisch: Der Landesdurchschnitt beträgt 2.429 Euro je Quadratmeter, 36,5 % über dem Höchststand von 2007, der dem letzten Crash vorausging. Die Spannweite im Inneren ist enorm – San Sebastián ist mit 6.154 Euro je Quadratmeter die teuerste Provinzhauptstadt, Zamora mit 1.372 Euro die günstigste, die Region Madrid liegt im Mittel bei 4.407 Euro.
Wo der Mangel tatsächlich ankommt
Balados Argument lautet, dass weder der Mangel noch die Bautätigkeit gleichmäßig verteilt sind: Gebaut werde, so seine Formulierung, dort, wo es am wenigsten nötig ist, und es stocke dort, wo es am dringendsten gebraucht wird. Wo dieses Dringendste liegt, zeigen die Bezahlbarkeitszahlen. Ein spanischer Haushalt wendet heute 44 % seines Einkommens für die Hypothekenraten des ersten Jahres auf, gegenüber den 35 %, die üblicherweise als tragfähige Obergrenze gelten. Auf den Balearen sind es 56,8 %, in der Extremadura 24,7 %. Noch enger ist der Mietmarkt. Die Zahl der zur Miete verfügbaren Wohnungen sank binnen eines Jahres um 14.000, und auf ein durchschnittliches Inserat kommen 141 Anfragen, nach 112 im Jahr 2025 und gegenüber rund 15 in einem ausgeglichenen Markt. Der Bericht erwartet, dass die Mieten weiter um etwa 10 % pro Jahr steigen.
Kapital kommt schneller an als Wohnraum
Auf der Investmentseite gibt es überhaupt kein Angebotsproblem. Die Immobilieninvestitionen in Spanien erreichten im ersten Quartal 2026 6,3 Milliarden Euro, 93 % mehr als im Vorjahresquartal – nach dieser Kennzahl der attraktivste Markt Europas. Der staatliche Wohnungsplan für 2026 bis 2030 ist mit 7 Milliarden Euro ausgestattet, gegen ein Defizit, dessen Abbau 230.000 Einheiten pro Jahr verlangt. Geld, das in diesem Tempo in einen festen Wohnungsbestand fließt, erzeugt genau die Preis- und Mietzahlen von oben.
Was die Renditen den Investoren sagen
Der Spanien-Überblick von Glopra zeigt denselben Mechanismus von der Ertragsseite: landesweit 5,45 % Bruttomietrendite bei Preisen, die 12,8 % über dem Vorjahr liegen, und in Barcelona 7,4 % brutto. Wenn Renditen stabil bleiben, während die Kapitalwerte zweistellig zulegen, steigen die Mieten mindestens so schnell wie die Preise – so sieht Knappheit in der Tabelle eines Investors aus, und genau das produziert ein Markt mit im Schnitt 141 Anfragen je Mietinserat. Das Risiko dieser Konstellation ist symmetrisch und gehört ausgesprochen: Eine Angebotsreaktion, groß genug für ein Defizit von 740.000 Wohnungen, würde zwangsläufig jenes Mietwachstum dämpfen, das diese Renditen derzeit trägt. Der Acht-Jahres-Horizont der OBS ist eine Aussage darüber, wie unwahrscheinlich es ist, dass das schnell geschieht.
Sources: OBS Business School, Informe Mercado Inmobiliario 2026 (Carlos Balado García) https://www.obsbusiness.school/blog/informe-obs-mercado-inmobiliario-muy-lejos-de-la-estabilidad; idealista/news, 25 Aug 2026 https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/08/25/911148-el-deficit-de-vivienda-no-se-corregira-hasta-dentro-de-ocho-anos-y-solo-con-un