Bundesratsbericht: Eine breitere Wohneigentumsförderung würde vor allem die Preise treiben

Ein am 18. September veröffentlichter Bericht des Bundesrats kommt zum Schluss, dass eine breitere Förderung vor allem die Preise hebt. Die Eigentumsquote lag 2024 bei 35,7 %.

Der Schweizer Bundesrat hat am 18. September 2026 einen Bericht veröffentlicht, wonach eine breite zusätzliche staatliche Wohneigentumsförderung wenig bringen würde, weil sie die Nachfrage und damit die Immobilienpreise anheben würde, ohne den Bestand um eine einzige Wohnung zu vergrössern. Die Wohneigentumsquote der Schweiz lag 2024 bei 35,7 % und ist leicht rückläufig.

Was gefragt wurde und was zurückkam

Der Bericht beantwortet das Postulat 23.4323 der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats. Die Frage lautete, ob der Bund mehr tun solle, damit Haushalte kaufen können. Die Antwort: Wer Haushalten mehr Geld zum Mitbieten gibt, in einem Markt, in dem deswegen nichts Neues gebaut wird, verändert vor allem den Preis und nicht die Zahl der Eigentümer.

Das ist eine ungewöhnlich direkte Aussage einer Regierung über ihre eigenen möglichen Ausgaben, und genau deshalb ist sie auch ausserhalb der Schweiz von Interesse: Derselbe Mechanismus greift überall dort, wo nachfrageseitige Subventionen auf ein starres Angebot treffen.

Eine Zahl für den nicht eingeschlagenen Weg

Der Bericht beziffert das Gegenszenario. Die Förderung von 1 000 Objekten pro Jahr mit Darlehen von durchschnittlich 100 000 Franken würde den Bund langfristig schätzungsweise rund eine Milliarde Franken kosten. Stellt man 1 000 Objekte im Jahr neben eine Eigentumsquote von 35,7 %, zeigt sich, wie wenig dieses Geld kaufen würde – und genau das ist das Argument des Berichts gegen die Ausgabe.

Die drei Massnahmen, die tatsächlich laufen

Statt einer breiten Subvention verweist der Bundesrat auf drei bereits laufende Punkte. Erstens den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung mit der Abschaffung des Eigenmietwerts, die Anfang 2029 in Kraft tritt. Zweitens die seit 2026 mögliche rückwirkende Einzahlung in die Säule 3a. Drittens eine Überprüfung der bestehenden ländlichen Wohneigentumsförderung über die Schweizerische Stiftung für Wohneigentumsförderung und die Strukturhilfeprogramme des Bundesamts für Landwirtschaft, mit dem Ziel, doppelte Finanzierungskanäle zu beseitigen und die Wirksamkeit zu erhöhen.

Nur einer dieser drei Punkte trägt ein Datum. Die Steueränderung 2029 ist die einzige feste Zusage im Paket, der Rest ist Analyse und Überprüfung.

Der Markt, den der Bericht beschreibt

Die Schweizer Daten von Glopra weisen einen nationalen Wohnungspreis von 9 467,70 US-Dollar je Quadratmeter aus, bei einer Angebotsmiete von 23,30 US-Dollar je Quadratmeter und Monat. Das ergibt eine Bruttomietrendite von 2,95 % und nach der effektiven Mietertragsteuer von 5,57 % noch 2,79 % – und daneben steht ein Blasenrisikowert von 73 im erhöhten Band. Die Transaktionskosten betragen 6,1 %.

In den längeren Reihen erledigt die Währung einen Grossteil der Arbeit. Die Schweizer Preise stiegen binnen zwölf Monaten um 4,5 % in Franken und 4,1 % in Dollar, über fünf Jahre um 18,8 % in Franken, aber 37,4 % in Dollar, über zehn Jahre um 38,7 % in Franken gegenüber 73,1 % in Dollar. Für einen ausländischen Eigentümer kam der grössere Teil des Zehnjahresgewinns also vom Franken und nicht vom Schweizer Wohnungsmarkt. Hinzu kommt für ausländische Käufer die Lex Koller, nach der Nichtansässige für den Erwerb von Wohneigentum eine Bewilligung benötigen.

Setzt man die Teile zusammen, steht die Argumentation des Bundesrats auf festem Grund: Eine Bruttorendite von 2,95 %, eine Eigentumsquote von 35,7 % und ein erhöhter Blasenwert beschreiben einen Markt, in dem der Preis des Bestands von etwas anderem bestimmt wird als von dessen Ertrag. Diesem Markt Kaufkraft hinzuzufügen ist Preispolitik, nicht Wohnungspolitik. Der Bericht bleibt bei dieser Beobachtung stehen: Er schlägt keine neue Subvention vor und entscheidet nichts über das Angebot.

Sources: Swiss Federal Council, Bericht analysiert moegliche Massnahmen zur Wohneigentumsfoerderung, 18 September 2026 https://www.admin.ch/de/newnsb/MLAe1OGlsuFn

Market data: Switzerland