Schweizerische Nationalbank belässt den Leitzins im September 2026 bei 0%

Die Schweizerische Nationalbank ließ den Leitzins am 24. September 2026 bei 0% und prognostiziert eine Inflation von 0,7% in diesem Jahr, 0,8% 2027 und 0,8% 2028.

Die Schweizerische Nationalbank ließ ihren Leitzins in der geldpolitischen Lagebeurteilung vom 24. September 2026 unverändert bei 0%. Die Konsumentenpreisinflation ist von 0,6% im Mai auf 0,8% im August gestiegen, und die Bank prognostiziert nun 0,7% für 2026, 0,8% für 2027 und 0,8% für 2028. Für die schweizerische Wirtschaft erwartet sie in diesem Jahr ein Wachstum zwischen 1,5% und 2% und 2027 von rund 1,5%.

Eines tut diese Veröffentlichung nicht: sie erwähnt den Wohnungsmarkt nicht. Die Lagebeurteilung ist ein reines Zins- und Inflationsdokument und enthält keine Aussage zur Hypothekarvergabe oder zu Wohnliegenschaften. Die nachfolgende immobilienwirtschaftliche Lesart ist daher unsere eigene, abgeleitet aus dem Zins selbst und nicht aus einer Aussage der Bank.

Null ist der Referenzpreis des schweizerischen Hypothekargeldes

Ein Leitzins von 0% ist der Anker unter einer der günstigsten Wohnbaufinanzierungen der entwickelten Welt. Bei einer Inflation von 0,8%, die der Prognose zufolge zwei weitere Jahre dort bleibt, hat sich die Bank keinen offensichtlichen Grund zum Handeln gelassen. Das heißt umgekehrt: die schweizerische Hypothekarkalkulation wird von der Geldpolitik auf kurze Sicht kaum nach oben verschoben.

Für einen schweizerischen Eigentümer ist das bequem. Für einen international vergleichenden Investor ist es die Größe, die erklärt, warum die schweizerischen Renditen so aussehen, wie sie aussehen, und die Erklärung ist für die Rendite nicht schmeichelhaft.

Die Renditerechnung ist ungewöhnlich eng

Unsere schweizerische Landeszeile trägt im Stand vom 22. September 2026 einen Angebotspreis von 9.468 USD pro Quadratmeter im Wohnungssegment, umgerechnet aus 7.719 Schweizer Franken pro Quadratmeter, mit einer publizierten Spanne von 4.631 bis 10.807 Franken. Die zugehörige Angebotsmiete aus demselben Datensatz beträgt 23,30 USD pro Quadratmeter und Monat, umgerechnet aus 19 Franken. Diese beiden Werte ergeben eine Bruttorendite von rund 3,0%, vor allen Kosten, vor jedem Leerstand und vor jeder Steuer.

Das ist die praktische Folge eines über Jahre auf den Wohnungsmarkt wirkenden Nullzinses: die Kapitalwerte wurden gegen Mieten hochgeboten, die nicht mitkommen, und so komprimiert sich die Einkommensrendite. Unser Zwölfmonatspreistrend für die Schweiz liegt in Franken bei 4,5% und bei 1,2%, sobald die Währungsbewegung herausgerechnet ist; die Preise liegen 18,8% über dem Stand von vor fünf und 38,7% über dem von vor zehn Jahren, und unser Blasenrisiko beträgt 73 von 100 im erhöhten Band.

Die Zugangsfrage kommt vor der Renditefrage

Die Schweiz ist zugleich der Markt, in dem das erste Problem eines ausländischen Käufers nicht die Rendite, sondern die Erlaubnis ist. Nach den Regeln der Lex Koller braucht eine nicht ansässige Person eine Bewilligung für den Erwerb von Wohnliegenschaften, und die Bewilligungen sind nach Kanton und Zweck begrenzt. Diese Beschränkung hat sich mit dem Zinsentscheid nicht verändert, und sie ist der Grund, weshalb sich schweizerischer Wohnraum weniger wie ein international gehandeltes Gut verhält, als sein Preisniveau vermuten lässt.

Wo ein Kauf möglich ist, ist die Kostenseite ungewöhnlich freundlich. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf 6,1% des Preises, niedrig für Westeuropa, und die effektive Steuer auf die Mieteinnahmen einer nicht ansässigen Person liegt bei etwa 5,6%, zu den niedrigsten, die wir irgendwo erfassen. Unsere Vertrauensstufe für die schweizerische Zeile lautet mittel, weil das Preis-Miet-Paar von einem einzigen landesweiten Immobiliendienstleister und nicht von einem statistischen Amt stammt, auch wenn beide Seiten des Paares aus demselben Datensatz und demselben Segment kommen.

Sources: Swiss National Bank, Monetary policy assessment of 24 September 2026, press release https://www.snb.ch/en/publications/communication/press-releases-restricted/pre_20260924

Market data: Switzerland