Die Schweiz lehnt die Mietpreis-Initiative ab und schlägt eine statistische Vergleichsmiete vor

Der Bundesrat kontert die Mietpreis-Initiative mit einem Gegenvorschlag: Die Anfangsmiete soll aus einem statistischen Vergleichswert hergeleitet und danach indexiert werden.

Der schweizerische Bundesrat hat am 25. September 2026 mitgeteilt, dass er die Volksinitiative zu den Mietpreisen ablehnt und ihr mit einem indirekten Gegenvorschlag antwortet, der auf zwei Mechanismen ruht: einer statistischen Vergleichsmiete für die Festlegung des Anfangsmietzinses und einer Indexierung im laufenden Mietverhältnis. Die am 23. Juni 2026 eingereichte Initiative würde die Definition eines missbräuchlichen Mietzinses in der Bundesverfassung verankern und die Behörden verpflichten, Mieten automatisch und in regelmässigen Abständen zu überprüfen.

Die Begründung der Regierung ist verfahrensbezogen und nicht ideologisch. Ein Vergleichswert plus ein Index liefere klare, transparente und nachvollziehbare Regeln und mache die automatischen behördlichen Mietzinskontrollen entbehrlich, die die Initiative fordert.

Was sich für Vermietende tatsächlich ändern würde

Heute muss eine Mieterin, die den Mietzins für überhöht hält, ihn anfechten, und die Auseinandersetzung läuft über die Kosten der Vermieterschaft und den Referenzzinssatz. Der Gegenvorschlag verschiebt den Ausgangspunkt vom Streitfall zur Statistik. Der zulässige Mietzins zu Beginn des Mietverhältnisses würde an einem Vergleichswert abgelesen, danach folgte er einem Index statt einer Neuberechnung.

Die einzige bezifferte Schwelle in der Mitteilung betrifft die zulässige Nettorendite, die daran anknüpft, dass der Referenzzinssatz mehr als 2 Prozent beträgt.

Entschieden ist nichts. Die Regierung will die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen bis im April 2027 anpassen, im ersten Halbjahr 2027 eine Vernehmlassung eröffnen und ihre Botschaft bis Ende 2027 ans Parlament schicken. Ein Gegenvorschlag ist zugleich eine Verhandlungsposition, und zwischen diesem Text und einer Gesetzesänderung stehen beide Kammern und mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Volksabstimmung.

Die Mitteilung enthält keine Mietstatistik

Das gehört klar gesagt. Die Mitteilung nennt keine Zahl zu den Mietwohnungen, kein Mietniveau und keine Zahl von Mietstreitigkeiten. Jede Lesart dessen, was das für den Markt bedeutet, auch die folgende, ist eine Ableitung aus dem Mechanismus und nichts, was der Bundesrat veröffentlicht hat.

Warum Mietregeln in der Schweiz stärker wirken, als die Schlagzeile vermuten lässt

Nach den Daten von Glopra liegt der schweizerische landesweite Angebotspreis für eine Wohnung bei etwa 9'468 USD je Quadratmeter, gegenüber einer Angebotsmiete von 23.30 USD je Quadratmeter und Monat. Beide Zahlen stammen von demselben Anbieter, demselben landesweiten Wohnungssegment und demselben Datensatz, was das Verhältnis vertretbar macht, und die zugrunde liegenden Werte in Landeswährung lauten 7'719 Franken je Quadratmeter innerhalb einer publizierten Spanne von 4'631 bis 10'807 Franken sowie 19 Franken Monatsmiete. Diese Paarung ergibt vor Kosten eine Bruttorendite von rund 3.0 Prozent. Wir stufen die Zeile als mittlere Verlässlichkeit ein, weil beide Seiten Angebotswerte eines privaten Anbieters sind und keine Transaktionsdaten.

Eine Rendite nahe 3.0 Prozent ist der Grund, weshalb die Regeln zur Mietzinsgestaltung hier schwerer wiegen als in einem Markt mit höherer Rendite. Wenn nahezu die ganze Rendite im Kapitalwert und nicht in der Miete steckt, trifft eine Änderung der Regeln für das Einkommensbein eine dünne Marge. Die schweizerischen Angebotspreise liegen über zwölf Monate in Franken 4.5 Prozent höher, nach Herausrechnen der Währungsbewegung 1.2 Prozent, über fünf Jahre 18.8 Prozent und über zehn Jahre 38.7 Prozent. Wir bewerten das Blasenrisiko des Marktes mit 73 Punkten, im erhöhten Band.

Für Personen ohne Wohnsitz kehrt sich die Reihenfolge um. Die Lex Koller verlangt eine Genehmigung, bevor ausländische Käuferschaft überhaupt Wohneigentum erwerben darf, die Genehmigungsfrage kommt also vor jeder Rechnung zur Mietregulierung. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf 6.1 Prozent des Preises, und Mieterträge tragen in unserem standardisierten Fall ohne Wohnsitz effektiv 5.57 Prozent, innerhalb einer weiten Spanne von 0.31 bis 16 Prozent, weil die schweizerische Einkommenssteuer auf drei Staatsebenen festgelegt wird.

Eine statistische Vergleichsmiete kann auch in die andere Richtung schneiden. Ein Vergleichswert, der Mieten über der örtlichen Norm begrenzt, kann Erhöhungen von Mieten darunter genauso begründen, und welcher Effekt überwiegt, hängt an Zahlen, die der Bundesrat noch nicht auf den Tisch gelegt hat.

Sources: Swiss Federal Council, Bundesrat will klare und transparente Regeln zum Schutz vor missbraeuchlichen Mietzinsen, 25 September 2026 https://www.admin.ch/de/newnsb/EbAjw2abDf3e

Market data: Switzerland