Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten in Thailand für ausländische Käufer (2026)
Mieten werden in Thailand effektiv mit 3,37% belastet, der Kauf kostet 7,5%. Doch Bangkok liegt bei 4.833 USD je Quadratmeter, Faktor 24,0 zum Jahreseinkommen.
Zwei Zahlen aus dem Datenstand von Glopra vom 23. Juli 2026, erhoben nach Methodik v3, beschreiben Thailand fast vollständig: eine effektive Steuer auf Mieteinnahmen von 3,37% und ein Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreseinkommen von 24,0. Die erste Zahl gehört zu den niedrigsten der Vergleichsgruppe, die zweite ist die höchste. Wer nur auf die Steuer schaut, kauft in Bangkok trotzdem teuer ein.
7,5% Nebenkosten, aber verhandelbar
Die gesamten Transaktionskosten beziffert Glopra auf 7,5% des Kaufpreises. Enthalten sind die Gebühren und Abgaben rund um die Eintragung beim Grundamt sowie die anwaltliche Begleitung und die Maklercourtage. In Deutschland und Österreich liegt derselbe Block regelmäßig beim Doppelten.
Der Durchschnitt sagt allerdings wenig über Ihren Vertrag. In Thailand ist die Aufteilung dieser Kosten zwischen Käufer und Verkäufer Verhandlungssache, und sie wird auch verhandelt. Lassen Sie sich deshalb von einem thailändischen Anwalt eine Aufstellung für Ihr konkretes Objekt geben.
Mieteinnahmen fallen unter Abschnitt 40(5)
Mieterträge aus thailändischem Grundbesitz sind Einkünfte nach Abschnitt 40(5) des Revenue Code, wie die Steuerbehörde unter rd.go.th darlegt. Vor jedem Steuersatz greift Abschnitt 5 des Königlichen Dekrets Nr. 11: Bei Gebäuden dürfen pauschal 30% der Bruttomiete abgezogen werden, ganz ohne Belege.
Diese Pauschale ist der eigentliche Hebel. Sie müssen keine Handwerkerrechnungen sammeln und keine Instandhaltungsnachweise führen; der Abzug steht Ihnen unabhängig davon zu, ob im betreffenden Jahr überhaupt etwas an der Wohnung gemacht wurde. Damit sinkt die Bemessungsgrundlage schon im ersten Schritt auf 70% der vereinnahmten Miete.
Wie aus dem Tarif effektiv 3,37% werden
Nach der Pauschale folgt der persönliche Freibetrag von 60.000 THB gemäß Abschnitt 47(1)(a), danach bleiben die ersten 150.000 THB des Rests im Nulltarif, und erst der verbleibende Betrag trifft auf den progressiven Einkommensteuertarif. Drei Entlastungen übereinander lassen von der Bemessungsgrundlage kaum etwas übrig.
Im Modellfall von Glopra ergibt das eine effektive Steuer auf Mieteinnahmen von 3,37%, in einer Spanne von 0,86% bis 5,88% je nach Mietniveau. Wohnraumvermietung ist zusätzlich nach Abschnitt 81(1)(t) von der Mehrwertsteuer befreit.
15% Quellensteuer sind keine Abgeltungsteuer
Bei einem nicht ansässigen privaten Eigentümer werden nach Abschnitt 50(2) üblicherweise 15% an der Quelle einbehalten. Das ist ausdrücklich keine „Abgeltungsteuer“. Der Betrag ist eine Vorauszahlung, wird in voller Höhe auf die Jahressteuer angerechnet, und liegt die Jahresschuld darunter, wird die Differenz erstattet.
Die Falle liegt im Nichtstun. Wer fünf Jahre lang Miete vereinnahmt und nie eine thailändische Erklärung einreicht, hat nicht 3,37% gezahlt, sondern 15%. Zurückgeholt wird der Überhang nur durch die Veranlagung, von selbst passiert nichts.
Klären Sie deshalb schon vor dem Kauf, wer die thailändische Erklärung übernimmt: die Verwaltungsgesellschaft, ein lokaler Buchhalter oder Sie selbst. Diese Frage entscheidet in der Praxis darüber, ob Sie 3,37% oder 15% tragen, und sie kostet weniger als die meisten Nebenposten der Transaktion.
6,22% Bruttorendite in einem teuren Markt
Die Bruttomietrendite liegt bei 6,22%. Davon gehen zuerst Hausgeld und Instandhaltungsrücklage ab, und in gepflegten Bangkoker Türmen sind das spürbare Beträge. Der thailändische Beitrag zur Rechnung besteht darin, dass vom Rest kaum etwas an den Fiskus abfließt, anders als in fast jedem europäischen Vergleichsmarkt.
Was der Faktor 24,0 über Bangkok verrät
In Dollar gerechnet stiegen die Preise über zehn Jahre um 41,2% und über fünf Jahre um 11%, in den letzten zwölf Monaten fielen sie jedoch um 3,7%. Glopra bewertet das Blasenrisiko mit 62, also erhöht. Ein Faktor von 24,0 bedeutet schlicht, dass thailändische Gehälter die Bangkoker Angebotspreise nicht tragen. Ausländisches Kapital trägt sie, und genau darin liegt die Anfälligkeit. Immerhin macht die geringe laufende Belastung das Abwarten billig. Rechnen Sie Ihre Zahlen vor dem Kauf mit einem thailändischen Steuerberater durch, bezogen auf Ihr eigenes Einkommen.
Steuerregeln ändern sich, dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Steuerberatung; lassen Sie Ihre Situation von einem qualifizierten Berater in Thailand prüfen.
Quellen
Thailändischer Revenue Code, Abschnitte 40(5), 47(1)(a), 50(2), 81(1)(t)
Königliches Dekret Nr. 11, Abschnitt 5
Thailändische Steuerbehörde ( rd.go.th )
Glopra Datenstand 23. Juli 2026, Methodik v3