Thailand: Immobilienkauf durch Ausländer und der Ablauf beim Grundbuchamt
In Thailand entscheidet die Rechtsform über alles. Eine Eigentumswohnung dürfen Sie voll besitzen, Grund und Boden nicht, und das Grundbuchamt prüft genau das.
Zwei Wohnungen im selben Bangkoker Turm können denselben Preis tragen und völlig verschiedene rechtliche Zukünfte haben. Das thailändische Recht ordnet Immobilien nicht nach der Qualität der Ausstattung, sondern danach, was ein Ausländer halten darf. Der Glopra-Datenstand vom 23.07.2026, Methodik v3, weist für Bangkok 4.833 USD je Quadratmeter aus. Derselbe Betrag kauft in einer Eigentumswohnung eingetragenes Volleigentum und in einer Villa ein schuldrechtliches Recht auf dreißig Jahre.
Was bedeutet die 49-Prozent-Quote für Ihre konkrete Wohnung?
Nach Section 19 bis des Condominium Act B.E. 2522 darf ausländisches Eigentum zusammengenommen 49 % der Gesamtfläche aller Einheiten eines Gebäudes nicht überschreiten. Maßgeblich ist die Fläche, nicht die Zahl der Wohnungen, weshalb einige große, in ausländischer Hand befindliche Einheiten die Quote schneller aufbrauchen, als es die Wohnungsliste vermuten lässt. Die auf dem thailändischen Regierungsportal veröffentlichte Dokumentenliste verlangt eine Erklärung der Eigentümergemeinschaft, dass die ausländische Quote eingehalten ist, dazu eine Bescheinigung über ausstehende Hausgelder. Geprüft wird bei der Eintragung, nicht bei der Unterschrift. Glopra misst für Thailand ein Preis-Einkommens-Verhältnis von 24,0, den höchsten Wert im Vergleichsfeld: Die lokalen Gehälter tragen diese Preise nicht, und die rechtlich erwerbbare Hälfte eines Hauses ist schmaler als das Angebot suggeriert.
Warum bleibt Grund und Boden für Ausländer verschlossen?
Section 86 des Land Code erlaubt einem Ausländer den Erwerb von Land nur aufgrund eines Staatsvertrags, der dieses Recht einräumt; ein solcher Vertrag gilt derzeit nicht. Section 94 ermächtigt den Generaldirektor des Department of Lands, die Veräußerung rechtswidrig gehaltenen Landes anzuordnen, mit einer Frist von mindestens 180 Tagen und höchstens einem Jahr. Section 96 bis öffnet eine schmale Tür: eine Investition von über 40 Millionen Baht, mindestens drei Jahre gehalten, ministerielle Genehmigung, Wohngrundstück höchstens ein Rai. Diesen Weg geht praktisch niemand.
Warum entscheidet das Devisenformular über Ihre Eintragung?
Section 19 des Condominium Act zählt auf, welche Ausländer eine Einheit eintragen lassen dürfen; für die meisten Käufer greift nur eine Kategorie: wer Devisen ins Königreich eingeführt hat. Section 19 ter verlangt den Nachweis einer eingehenden Überweisung, die nicht unter dem Kaufpreis liegt. Dieser Nachweis ist das Foreign Exchange Transaction Form, von fast allen weiterhin Tor Tor 3 genannt, ausgestellt von einer lizenzierten thailändischen Bank nach den Regeln der Bank of Thailand. Ab 50.000 USD entsteht es automatisch, darunter müssen Sie es anfordern. Baht, das bereits auf einem thailändischen Konto liegt, genügt nicht; der Name des Absenders muss mit dem Pass auf der Urkunde übereinstimmen, und im Verwendungszweck gehören Gebäude und Wohnungsnummer.
Wie viel Villa steckt in dreißig Jahren Pacht?
Section 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs begrenzt die Pacht unbeweglicher Sachen auf dreißig Jahre. Das vertraute Modell 30+30+30 hat mit dem Urteil des Obersten Gerichtshofs 4655/2566 den Boden verloren: Eine im Voraus vereinbarte Verlängerung zu identischen Bedingungen wertete das Gericht als Versuch, die gesetzliche Obergrenze zu umgehen. Ein später ausgehandelter Anschluss mit angepasstem Zins steht solider da. Der Nießbrauch nach den Sections 1417 bis 1428 gewährt ein lebenslanges Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht, endet aber mit dem Berechtigten und ist weder verkäuflich noch vererblich. Das Überbaurecht, Sections 1410 bis 1416, verschafft Eigentum am Gebäude auf fremdem Grund und ist übertragbar und vererblich, sofern die Urkunde nichts anderes bestimmt.
Was riskiert die Firmenlösung und was kostet der Eintragungstag?
Section 36 des Foreign Business Act B.E. 2542 stellt es unter Strafe, wenn ein thailändischer Staatsbürger oder eine thailändische Gesellschaft Anteile treuhänderisch für einen Ausländer hält, damit dieser ein ihm verschlossenes Geschäft betreiben kann. Der Rahmen reicht bis zu drei Jahren Freiheitsstrafe und einer Geldstrafe von 10.000 bis 1.000.000 Baht; das Gericht kann die Beendigung der Beteiligung anordnen. Section 96 des Land Code eröffnet dem Generaldirektor einen eigenen Zugriff auf Land, das für einen Ausländer auf thailändischen Namen erworben wurde. Das Department of Business Development meldete 2021 und 2022 148 verdächtige Strohmann-Konstruktionen, überwiegend auf Phuket. Bei Land ist das Chanote (Nor Sor 4 Jor) die einzige Urkunde, die volles Privateigentum ausweist. Was bei einer thailändischen Behörde eingetragen wird, muss auf Thai vorliegen; nach Section 14 gilt im Zweifel der thailändische Text. Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % des Schätzwerts, die Specific Business Tax 3,3 %, wenn der Verkäufer eine Gesellschaft ist oder weniger als fünf Jahre gehalten hat, sonst fallen 0,5 % Stempelsteuer und Quellensteuer an. Derselbe Glopra-Datenstand nennt 7,5 % Nebenkosten auf der Käuferseite bei 6,22 % Bruttomietrendite und einem Preisrückgang von 3,7 % in zwölf Monaten.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Quellen
Land Code Thailand, Sections 86, 94, 96 und 96 bis
Condominium Act B.E. 2522, Sections 19, 19 bis und 19 ter
Zivil- und Handelsgesetzbuch, Sections 14, 540, 1410 bis 1416 und 1417 bis 1428
Foreign Business Act B.E. 2542, Section 36
Department of Lands, dol.go.th
Regierungsportal Thailand, thailand.go.th
Bank of Thailand, bot.or.th
Oberster Gerichtshof Thailands, Urteil 4655/2566
Glopra-Datenbestand, Datenstand 23.07.2026, Methodik v3
Sources: savills.com, themispartner.com, benoit-partners.com, aseanbriefing.com