Immobilienmarkt Thailand: Preise in Bangkok, Renditen auf Phuket und die Zahlen für 2026
Bangkok kostet im Schnitt 4.833 USD/m², die Bruttomietrendite liegt bei 6,22%, in Dollar fielen die Preise um 3,7%. Glopra-Snapshot vom 23.07.2026 mit Phuket.
In Thailand liegen zwei Märkte nebeneinander, und ein einziger Landesdurchschnitt verdeckt mehr, als er zeigt. Bangkok verkauft teure Quadratmeter an Käufer, deren Mieteinnahmen solide sind, deren Kursgewinn in Dollar im vergangenen Jahr jedoch ins Minus gedreht ist. Auf Phuket kostet der Quadratmeter weniger, das Geld kommt dort aber überwiegend von Urlaubsgästen und nicht von Mietern mit Jahresvertrag. Die folgenden Zahlen stammen aus dem eigenen Marktsnapshot von Glopra mit Stand 2026-07-23, erstellt nach Methodik v3.
Was kostet der Quadratmeter in Bangkok?
Der Hauptstadtdurchschnitt liegt im Glopra-Snapshot bei 4.833 USD/m². Unter den fünfzehn Märkten dieses Vergleichs ist das der zweitteuerste Wert, hinter den Vereinigten Arabischen Emiraten mit 5.760 USD/m² und weit über Indonesien mit 2.144 USD/m². Phuket liegt mit 3.713 USD/m² darunter.
Der Abstand zwischen beiden thailändischen Standorten beträgt rund ein Viertel. Das wirkt überschaubar, bis man betrachtet, was die beiden jeweils erwirtschaften. Ein günstigerer Einstieg bedeutet hier nicht automatisch die bessere Rendite.
Warum sind die Preise in Dollar gefallen und in Baht gestiegen?
Über zwölf Monate bewegten sich die thailändischen Preise um +1,26% in Landeswährung und um −3,7% in USD. An den Gebäuden lag das nicht, sondern am Baht. Wenn Sie in Euro oder Dollar rechnen, sollten Sie diese Währungszeile als eigene Position führen und nicht in die Immobiliengeschichte hineinrechnen.
Die längeren Reihen fallen freundlicher aus: derselbe Snapshot weist +11,0% über fünf Jahre und +41,2% über zehn Jahre aus, jeweils in USD. Die Preishistorie von Global Property Guide für Thailand zeigt denselben Verlauf.
Wo ist die Mietrendite höher, in Bangkok oder auf Phuket?
Die Bruttomietrendite Bangkoks liegt im Snapshot bei 6,22%. Damit steht die Stadt über den 4,94% der Emirate und unter Indonesiens 8,30%; Georgien kommt zum Vergleich auf 7,42%. Die Renditereihe von Global Property Guide für Thailand bewegt sich im selben Bereich.
Auf Phuket ist die Langzeitvermietung mit 5,05% schwächer. Bei Kurzzeitvermietung ändert sich das Bild vollständig: 10,4% brutto, bei 64% Auslastung und einem Tagesdurchschnittspreis von 83 USD. Die Umsatzdaten von Airbtics für Phuket liegen in derselben Größenordnung. Diese 10,4% enthalten allerdings keinen Abzug für Arbeit. Eine Auslastung von 64% ist das Ergebnis laufender Preissteuerung und Bewertungspflege über ein Jahr, dessen Monsunmonate sich leeren.
Ist der Markt gemessen an thailändischen Einkommen teuer?
Das Preis-Einkommens-Verhältnis beträgt 24,0 und ist damit das zweithöchste im Vergleich, nach Indonesiens 25,5. Ein lokales Medianeinkommen kauft in Bangkok sehr wenig Fläche; die Rangliste von Numbeo zu Immobilieninvestitionen nach Ländern ordnet Thailand ähnlich ein.
Der Bubble Score von Glopra liegt bei 62 von 100 und damit im Band „erhöht“, nicht im kritischen Bereich. Die Datenkonfidenz ist hoch. Erhöht heißt hier: die Lücke zur Kaufkraft begrenzt, wie schnell die Binnennachfrage die Preise treiben kann — ein Grund dafür, dass die Bewegung in Landeswährung nur +1,26% betrug.
Welche Kosten und Steuern fallen an?
Die gesamten Transaktionskosten belaufen sich auf 7,5% des Kaufpreises. Bei einer Wohnung zum Hauptstadtdurchschnitt ist das ein spürbarer Betrag und bestimmt praktisch, wie lange Sie halten müssen, damit ein Verkauf in Dollar nach dem vergangenen Jahr aufgeht.
Die Mietsteuer liegt effektiv bei etwa 3,37%, die progressive Skala reicht von 0,86% bis 15%. Als allgemeine Regel des thailändischen Rechts gilt: Ausländer dürfen zusammen bis zu 49% der verkäuflichen Fläche eines Eigentumswohnungsgebäudes halten. In gefragten Häusern sind die für Ausländer erwerbbaren Einheiten deshalb früher vergriffen als das Haus selbst.
Quellen
Global Property Guide, Preishistorie Thailand: https://www.globalpropertyguide.com/asia/thailand/price-history
Global Property Guide, Mietrenditen Thailand: https://www.globalpropertyguide.com/asia/thailand/rental-yields
Airbtics, Umsätze aus Kurzzeitvermietung auf Phuket: https://airbtics.com/annual-airbnb-revenue-in-phuket-thailand/
Numbeo, Rangliste zu Immobilieninvestitionen nach Ländern: https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp
Glopra Market Data v3, Snapshot 2026-07-23